房地产企业再掀“上市潮”！业内人士：融资机会并非“灵丹妙药”

在内地融资环境持续收紧的背景下，今年房地产企业赴港上市再掀浪潮。日前，多家房企通过港交所聆讯，上市箭在弦上。业内人士表示，房地产业作为一个资金密集型行业，对于资金的需求巨大，随着行业竞争的不断加大，收购兼并成为常态，因此大多数房企都不得不依靠资本平台的支持来维持规模的进一步扩张。不过，各大中小房企通过赴港上市融资虽能解一时之急，但绝非持久发展的“灵丹妙药”，中小房企仍然会面临不少问题。 近期房企开启“上市潮” 祥生控股日前开启招股路程，并公布发行区间为4.8港元到6.2港元，发行6亿股，最高募资净额为37.2亿港元，预计11月18日上市。祥生控股为内地一家快速成长的大型综合房地产开发商，公司总部位于上海且深耕浙江省，经过逾20年的发展在浙江省建立领先的市场地位。根据中国房地产指数系统的资料，就合约销售而言，公司2019年在浙江省所有住宅物业开发商中排名第三，约占浙江省物业合约销售总额的5.1%。祥生控股2017年、2018年、2019年营收分别为62.93亿元、142.15亿元、355.2亿元。 不久前，上坤地产集团有限公司在港交所网站更新了聆讯后招股书。据最新招股书，2020年前4个月，上坤地产实现营业收入11.49亿元，与去年同期基本持平，毛利和归母净利润较去年同期均有所增长。据了解，上坤地产于10月31日起招股，基础发行规模为5亿股，发行后占总股本的25％，定价最高2.50港元/股，超额配售权充分行使后，募资金额最高为14.38亿港元，预计于11月17日在港上市。 此外，日前金辉控股（集团）有限公司以每股4.48港元收盘，完成了上市后第一个完整交易周。金辉控股的上市诉求最早可追溯至2005年。当时，金辉控股选择与融侨以股权置换方式合作，金辉控股创始人林定强出任林文镜旗下的融侨行政总裁，目的就是为了上市。但两家公司在5年后分道扬镳，上市计划因此搁浅。 统计数据显示，截至10月底，正在港交所等待IPO的房企有海伦堡、奥山控股、万创国际、三巽控股、大唐地产、鹏润控股、领地控股、实地地产等8家房企。其中海伦堡、奥山控股、万创国际以及鹏润控股的招股书已经过期，截止10月底仍未更新，未来是否继续申请上市仍然有待观察。此外，在房企分拆旗下公司上市方面，10月没有新增上市申请，而在11月3日，融信集团旗下的融信服务向港交所递交了招股书。 TOP200房企约六成上市 房地产业作为一个资金密集型行业，对于资金的需求巨大，随着行业竞争的不断加大，收购兼并成为常态，在此背景下大多数的房企都不得不依靠资本平台的支持来维持规模的进一步扩张。 克而瑞统计数据显示，内地TOP200房企中，已上市房企的数量占比约为60%。从各规模房企的上市情况来看，TOP50以内的上市房企数量占比最多，超过了90%。值得注意的是，在中梁控股上市之后，TOP30房企基本实现全部上市。TOP51~100规模的房企上市数量占比约为58%；TOP101~200阵营的房企上市率也超过了40%。 业内人士表示，当前房地产行业集中度越来越高，小规模公司在市场上的话语权很低，对抗不确定性风险能力较弱。区域性房企集中申请IPO，一方面是寻求资金输血的求生路径，另一方面是借此开启全国化布局谋发展。 易居企业集团CEO丁祖昱表示，房企的上市率与规模梯队呈现出了某种正相关，这一方面是由于那些规模扩张较快的房地产企业更容易受到资本市场的青睐，从而更可能通过上市的方式谋求更好发展；另一方面，成功上市的房企由于在融资渠道、品牌影响力等方面也更具优势，也加速了规模的扩张。 易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，持续将近两年的行业融资收紧、今年新冠肺炎疫情的突袭、断档了两个多月的销售回款、被打乱的境内外融资节奏、到期债务压顶……每一道坎对布局单一且还没上市的中小房企来说，都很难迈过，外部环境的变化倒逼这些中小房企想尽快抓住上市这一资金输血的“救命渠道”。 据悉，从房企的上市地点来看，港交所最受中小房企青睐，其中约54%的上市房企选择了赴港上市。此外，选择在上交所挂牌上市的房企达到了24%，深交所为19%。丁祖昱认为，之所以更青睐选择港交所，主要是由于港交所位于香港，金融制度相对内地更加完善，市场自由及开放程度更高，机构投资者及公众参与更为积极，市场活跃度更高。 融资机会并非“灵丹妙药” 多数企业为寻求规模的进一步上升，都会选择上市，而上市之后也为它们带来更好的融资机会。通过上市，房企不仅可以在IPO时获得一笔直接融资，更可以提高企业透明度，拓宽融资渠道，对未来企业维持流动性也有着相当的帮助。以新力控股为例，它于2019年11月正式赴港上市。从其2019年的业绩报告来看，期末的净负债率相比2018年大幅减少了170.9个百分点，降至67%，已处于较安全水平，同时现金短债比提升至1.43；平均融资成本同比下降了0.1个百分点，预计随着上市融资渠道打开，融资成本还有继续下降的空间。 值得注意的是，在上市的房企中，有不少房企已实现了双平台上市，如万科、世茂、大悦城等等。一方面，双平台模式能够拓宽企业的融资渠道，加强品牌影响力，提升企业市值表现；另一方面，一般而言，港股更看重商业发展，通过不同业务选择不同主板上市，能够灵活地为各业务板块提供更多资本支持。还有一部分房企则是通过母公而实现整体上市，这类企业如联发、建发、东原、中冶等。除此之外，如正商、佳源、三盛、福晟等虽然拥有上市平台，但集团的资产并没有完全注入。 有业内人士表示，在当前背景下，各大中小房企通过赴港上市虽能解一时之急，但绝非持久发展的“灵丹妙药”。上市后的房企仍可能会面对认购不足、股价破发、估值低迷等重重考验。严跃进表示，在一些区域市场上，小房企依然有各类资源，依然可以获得较好的发展，建议小房企在地块开发上体量不要太大，这样资金压力也不会太大，进而可以获得较好的发展。 近期成功赴港上市的房企 上坤地产 金辉控股 祥生控股 正在港交所等待上市的房企 海伦堡 奥山控股 万创国际 三巽控股 大唐地产 鹏润控股 领地控股 实地地产 [02] \t