揭秘：深圳长租公寓是如何游走在爆雷边缘

近日，有自如管家向乐居爆料，已经有不少蛋壳管家向自如管家称，我给你客户，你给我400-500的提成。 近几周，深圳的蛋壳分部每天都有业主、租客、保洁公司和维修公司等上门。 有租客称，有物业上门登记租客信息，“说政府介入了，蛋壳要跑路，让我们做好准备。” 今年已有许多公寓跑路，长租公寓的弊端凸显，许多人逐渐意识到长租公寓爆雷并不是偶然，与其盈利模式和运营隐患有相当大的关系，乐居将其套路一一道来。 蛋壳正在申请破产？ 业主租客极度恐慌！ 11月12日，北京的蛋壳总部更是围满了人，他们来自蛋壳产业链上的各个环节，而收回欠款是他们的主要诉求。 有维修公司的工作人员表示，蛋壳欠其上千万元，拖欠了数百名员工薪资长达4个月。但他们从蛋壳得到的回复是一致的：蛋壳现在没有钱，请他们继续等待。 自上周一，有租客查出蛋壳停办宽带，蛋壳即将跑路的说法便开始不胫而走，网上的租客群、业主群纷纷成立。 每天都不断有租客、业主来到深圳蛋壳分部了解情况。 而近日，疑似蛋壳员工发布了消息，称蛋壳正在申请破产，消息在微博上引发讨论。 有传闻称，蛋壳破产的消息将于明日宣布，一时间，租客群和业主群里风声鹤唳。 而此前10月份，蛋壳就曾对跑路一说进行回应。 今年以来，全国范围内已经有许多长租公寓爆雷，租客和业主成为最大的受害者群体，后续，双方又因利益冲突成为对立群体， 此前乐居曾对此做过报道。 而事情如何一步步演变至此，我们从“租金贷”说起。 吃人的“租金贷” 疑似蛋壳跑路的消息一传出，租客是最恐慌的群体，这意味着他们不仅失去了钱财，而且可能失去住处。 蛋壳的租金有贷款月付、季付和年付三种形式。其中，贷款月付是租客向微众进行一年期限的个人信用贷款，也就是所谓的“租金贷”。 据相关数据显示，2017 年、2018 年和 2019 年前 9 个月，蛋壳公寓使用 " 租金贷 " 的租客占比分别为 91.3%、75.8% 和 67.9%。 可以看到，选择租金贷的租客群体占绝大部分，因此，蛋壳跑路消息一出，便是哀鸿遍野。 这时候许多租客才开始了解租金贷，万一蛋壳跑路，他们还需要偿还不属于自己的债务，认清这一事实之后，他们陷入了极度的恐慌。 据悉，租金贷作为一种金融工具，原本目的在于缓解租客支付压力，加快住房租赁平台的资金回笼速度，降低企业的资金压力和融资成本。 然而近几年，随着长租公寓数量不断增加，规模不断扩大，“租金贷”逐渐异化。许多长租公寓开始通过“租金贷”，形成“金融+长租公寓”的模式，使用金融杠杆实现规模的快速扩大。 一方面，大部分长租公寓都鼓励租客使用“租金贷”，蛋壳的月付方式只有租金贷这一选择，而另一方面，长租公寓的租客多为刚毕业出来的大学生和尚未在城市站稳脚跟的白领， 经济压力大，他们被“租金贷”带来的优惠吸引，而银行也偏好这种征信良好的客户。 而长租公寓虽然能借用“租金贷”借来的钱不断扩大其租房市场，但“二房东”的盈利模式较为单一，为了前期抢占市场，许多长租公寓采用“高收低租”的模式运营，也就是说，前期许多长租公寓都是亏损的状态。 据公开数据显示，蛋壳公寓在2017-2019年净亏额则分别为2.72亿元、13.69亿元、34.37亿元，累计亏损超50亿元。 无独有偶，国内长租公寓第一股的青客公寓2017- 2019年的业绩，也是连年亏损，三年净亏分别为2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元。 说白了，以“租金贷”为主要周转的长租公寓就是手握很多钱，但自己又赚不到什么钱的模式。 万一长租公寓跑路？ 可以看到，长租公寓本身就是一个“二房东”的模式，其本身盈利空间并不大。 但当长租公寓成为一个金融产品，像蛋壳这样的公司通过租客的“租金贷”向银行借到了一大笔钱而这笔钱可能被拿去扩大市场，让这个模式得以循环，又或者这笔钱被用作其他用途，我们无从得知。 但有一点可以肯定的便是，租客成为了承担风险最大的那一方。 回归蛋壳事件本身，长租公寓市场屡屡出现风险事件，租金贷模式的风险逐渐凸显，也引起相关监管部门的关注。 今年9月，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》。其中，在规范“租金贷”使用上，《意见稿》明确提出“三不得”，即住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。 再放大点到融资手段上，监管部门也发现了这种通过金融杠杆实现小本金大规模的运营模式存在巨大的漏洞，一旦出现企业跑路，这种将风险分散给社会的行为就有可能引发巨大的社会矛盾冲突，因此，他们也对参与金融杠杆的资本金提出了要求。 “租金贷”模式下，长租公寓是面具，金融游戏是实情。 万一蛋壳真的跑路，这可能是社会给上百万年轻人的一次毒打，但我们的社会又该怎么监督和规避这样的金融游戏呢？这个问题值得我们深度思考和探讨。 [02] \t