房贷变身“房抵贷”：馅饼还是陷阱

“贷款２００万元，选择１０年期先息后本还款方式，原按揭利率５．３厘，月 供１０６００元；如果采用个人房产抵押经营贷款，现抵押利率３．１厘，月供约为 ６２５０元。这样，两种贷款方式月利息差为４３５０元，年利息差为５２２００元 。”日前，中国证券报记者收到某担保公司发来的广告，这条夸张的广告诱导人们相 信：房贷转“房抵贷”可使２００万元贷款一年“节省”５万元利息。 中国证券报记者近日调研发现，当前，有不少中介机构利用两种贷款间的利率差 帮客户“省钱”。不过，专家表示，把房贷转换为“房抵贷”的资金成本并不低，且 风险不小，建议不要铤而走险。中国银保监会表示，银行要监控资金流向，如果违规 流向房地产市场要坚决纠正。 资金“过桥” “现在各银行房贷平均年化利率约在５．６％至６．２％之间，‘房抵贷’平均 年化利率约在３．７４％至４．９％之间。”某担保公司人士介绍。 那么房贷是如何摇身一变为“房抵贷”的呢？“准备资料－银行签约－下户审批 －批复－过桥结清房贷－进押－放款。”一位企业咨询公司人士如此总结房贷转“房 抵贷”流程。 他介绍，在客户先与中介机构达成协议后，中介机构帮客户准备相关材料。在客 户向银行申请提前还清房贷并获批复后，中介机构为客户提供过桥资金，以结清客户 个人房产剩余的按揭贷款，并向银行申请进一步抵押，获得“房抵贷”。最后，客户 用获得的“房抵贷”偿还中介机构提供的过桥资金并向其支付服务费。剩余资金即可 由客户自由支配。 “房抵贷”放款金额一般不高于房产价值的７０％，服务费一般为放款金额的１ ％至３％，过桥资金日利率约为千分之一。 中国证券报记者发现，在武汉、深圳等地存在此类中介机构，为企业咨询公司、 担保公司等。 应对有“术” 尽管“房抵贷”目前利率不及房贷，但银行对这类贷款审批更严格。据某国有大 行客户经理介绍，该行放出的“房抵贷”资金只能用于企业经营，申请人必须是正常 经营且能提供三年“流水”的企业。即使一些审批标准相对宽松的银行，也需客户名 下有营业执照，公司注册时间满１年以上且作为股东时间需３个月以上，持股比例不 低于１０％。 某中介机构人士称，可帮客户转让经营满１年的公司，理论上全流程需至少３个 月。“但是，我有办法可以马上完成。”在被中国证券报记者问及采取什么方法时， 他却避而不谈。 “‘房抵贷’资金不得流入房地产市场和股市，银行会严格监控贷款账户，央行 也有数据库。”上述某国有大行客户经理表示。对此，亦有中介人士支招：“客户把 ‘房抵贷’资金一次性取现即可，隔段时间再存进去。或者把现金存入个人及亲属以 外其他账户。” 警惕风险 资深业内人士刘超（化名）透露，从长期看，“房抵贷”资金成本要比房贷高， 且风险不小。“从短期看，‘房抵贷’资金成本比房贷低。从长期看，由于大多‘房 抵贷’规定每年归本，很多客户需垫资过桥，这样算下来，贷款利率远高于房贷利率 。倘若所抵押的房产价值变低，实际资金成本会更高。” 他表示，房贷转“房抵贷”最大风险在于银行是否同意续贷。若客户因征信、经 营出现状况，银行将不同意续贷，客户需每年支付大量过桥费用。“有人因无法承受 过高的过桥费用，都准备卖掉房子了。” 助贷行业人士透露，中介机构没那么“神通广大”。某城商行员工表示：“银行 员工几乎不可能与中介机构有利益关联，如被发现将被辞退。” 高文律师事务所郑文艳律师认为，客户伪造虚假条件申请“房抵贷”，一来，可 能面临事后银行审查，被停止贷款，并提前偿还贷款的风险，对个人征信将产生影响 。二来，可能面临骗取贷款罪的指控。“客户为了利息差，可能导致不可估量的后果 ，得不偿失。” 银保监会首席风险官兼新闻发言人肖远企此前明确表示，如果是通过房产抵押申 请的贷款，包括经营和按揭贷款都必须要真实遵循申请时的资金用途。银行一定要监 控资金流向，确保资金运用在申请贷款时的标的上。 [32] \t