今年在广东求职的高校毕业生将超过80万人，约占全国的十分之一。近日，广东省财政厅透露的一则数据让备受疫情困扰的住房租赁行业颇为振奋。为了抢夺客源，蛋壳、自如等长租公寓企业6月便提前推出各种优惠，由此拉动广州等部分一线城市房租同比有所下跌。 “受疫情影响，广州找房的流动人口大概比正常年份减少了100万，由此导致企业的出租率普遍下跌。”7月23日，广州市房地产租赁协会常务副会长兼执行秘书长徐再军告诉南方日报记者，不过，考虑到今年的高校毕业生就业形势比较严峻，该协会仍第一时间向全体住房租赁行业企业发起倡议，一起加入2020年大学生毕业季“港湾关爱计划”，通过推出“无理由退房、临时过渡房、租期调换房和租房代金券”四重福利，以实际行动助力新踏入社会的大学生解决第一关租题难题，让他们能够在广州这座竞争激烈的城市安居就业。 住房租赁企业遭遇多重困境 上半年，广东的住房租赁企业普遍面临业务难以开展、运营成本增加、项目停工损失、现金流压力攀升和员工压力增大等困难。 “疫情打破了市场周期性规律，年后返工潮带来的租赁高峰不复存在，出租率普遍降低了30%左右，部分企业房屋空置率超过40%。”徐再军告诉南方日报记者，与此同时，企业还面临大量租客退租或者提出减免租金的情况，收租率大幅下降。 在业务开展困难的情况下，运营成本也大幅增加。除员工薪资、社保费用、房东租金外，企业需大量采购防疫物资，少则上万元，多则超过500万元，额外投入支出相当大。与此同时，有些企业还面临停工带来的巨额损失。据广州市房地产租赁协会透露，对已经通过租赁等方式收储了房源待改造的项目，在疫情防控期间因施工停滞，损失预估最低的上百万，最高的达上千万，且影响非短期内能弥补。 从四五月份开始，部分企业的现金流压力已经在急剧攀升。“租赁企业多为中小微企业，资金周转有限，疫情影响导致现金流大幅降低。如不能及时缓解，企业将面临资金链断裂。”徐再军坦言，由于现有包租模式的先天缺陷，租赁企业融资渠道很少，资金主要来源于风险投资及租金收入。在出租率收租率双重下降的打击下，一旦租赁企业无法正常交租，业主（房东）回收房屋，租客将面临强制搬离、无处可居的境地，这无疑会使三方矛盾激化，纠纷不断。 品牌化经营提升竞争力 事实上，早在1月30日，广州市房地产租赁协会便在全国率先发布《致全市业主（房东）的减租倡议书》，建议广州市业主（房东）对受疫情影响最大的2月（2020年2月1日-2月29日）实行免租一个月，3月1日-4月30日两个月实行租金减半举措。 但是，因受疫情全球变化和就业调整的影响，“我们出租的房子仍然出现了较为严重的空置现象。”一位管理着五十多套租赁性住房的“二房东”徐先生向记者坦言，即使他主动及时向租客推出减免租金的优惠，但是，从今年2月份开始，还是陆续有不少租客向他提出了退租的要求。连续几个月的大面积空置，让他今年上半年不仅赚不到钱，甚至还有可能亏钱。 徐先生的尴尬不过是当前广东住房租赁行业的一个缩影。从目前调查的情况来看，大部分住房租赁企业上半年均未实现盈利，受疫情和经济下行压力的影响，部分企业的抗风险能力变得非常薄弱，有的甚至面临严峻的生存考验。在抗疫期间，住房租赁企业充分发挥了企业管理的显着优势，对租赁人口的疫情防控起到了积极的作用。面对困难，广东省公寓管理协会除了及时向政府提交暖企纾困的政策建议以外，也在积极引导企业采取各种措施进行自救。 根据广州市房地产租赁协会的不完全统计，广州市现有可租赁住房约480万套。尽管企业化经营的房源相对较小，但突然增加的80万高校毕业生，无疑在源头为广州的租赁行业注入了活水。不过，让徐先生颇为担心的是，年轻租客对居住品质的要求普遍比高年龄段的租客要高，在这方面，长租公寓的潮流设计、安全管理和舒适配套显然对他们更具吸引力。为了适应新租客群体的需求变化，徐先生近期已经在着手与一些大的公寓品牌商议加盟合作，把分散的房源统一装修后再来出租。 [02] \t

2020年初,突如其来的疫情让北京的二手房市场遭受到前所未有的冲击。其中,2月二手住宅网签量仅为3599套,跌至近三年的月度最低。5月,受西城学区政策变化带来一波需求释放。 整个2020年上半年,北京住建委网签数据显示,北京二手房成交量同比下滑约9.8%,受疫情影响,上半年成交水平为“317”政策以来近四年同期最低。就上半年北京整体二手房市场而言,受疫情持续牵制,叠加西城7.31政策引发的5月6月小高潮,带来了二季度的交易回升。西城成交的增长带动换房链条上其他交易主体入市,促进全市成交量大幅增长。原学区房业主房屋出售后进行置换改善,带动大户型增速加快。 具体到楼盘来说,据贝壳研究院数据显示,上半年北京二手房市场楼盘成交量排名前十的为:芍药居北里、荣丰2008、裕中西里、远洋山水、天通苑东一区、新龙城、小南庄社区、广安﹒康馨家园、弘善家园、海特花园小区。 数据来源:贝壳研究院 虽受到疫情影响,但这些楼盘上半年成交表现依然不俗。据21世纪不动产市场研究中心统计,与上年同期相比,芍药居北里、裕中西里、天通苑东一区、小南庄社区的1-6月成交套数均呈现增长态势,其中,小南庄社区与裕中西里的增长幅度高达36.7%、34.9%。 21世纪不动产远洋山水店店东徐清须表示,远洋山水的成交量,历来就在北京的楼盘中名列前茅,究其原因,一是存量大,远洋山水单个小区就有一万一千套;二是换手率高,本小区业主置换就能占到成交量的60-70%。谈及疫情对成交的影响,徐清须说,实际影响有限,反倒是疫情让自去年以来积累的刚需客户的购房意愿更坚定了。春节前徐清须手里曾有6套600万左右的两居,在3、4月份就已经全部成交了。即使是6月疫情反弹,其导致无法正常看房的时间也非常短。 同在成交前十的楼盘——天通苑东一区,受疫情的影响程度就不一样了。21世纪不动产天通苑东一店店东乔立君表示,因为疫情,原投资群体消失殆尽,只剩刚需。刚需群体的部分客户受疫情大环境影响,资金链紧张导致需求被迫推迟。尽管如此,因为天通苑东一区库存量大、单价和总价较天通苑其他楼盘更具性价比,所以上半年不断有价格合适的房源成交,这在一定程度上奠定了其楼盘上半年排名前十的基础。疫情以来,线上看房、线上签约的比例不断提升,此次北京疫情等级下调后,客户明显增多,相信下半年随着后疫情时代的经济恢复,天通苑的成交仍旧可期。 与天通苑相邻的回龙观商圈,也有新龙城小区入围2020上半年楼盘成交前十。笔者走访了21世纪不动产霍营店,店东张少朋表示,新龙城在回龙观商圈历来都是成交量高的楼盘之一。离地铁近、纯商品房,都是新龙城的优势。自去年12月开始,到今年3月,成交处于低潮甚至几近停滞的状态。但刚需、刚改的需求是始终存在的,且新龙城的客群主要为中关村、上地的码农,收入相对稳定,此次疫情也未对这部分人群的经济情况构成太大影响,故4、5月份疫情平稳后,之前的笋盘很快就被消化,造就了一波非常可观的小高潮。虽然6月的疫情反弹,给市场带来不小的影响,客户进入观望、业主同样在等待。但是张少朋相信,有稳定的客群在,疫情影响只是暂时的。截至7月19日,新龙城成交套数已与上月持平,本月成交套数表现有望赶超5月峰值。 21世纪不动产研究中心高级分析师王胜男指出,上半年成交量排名靠前的楼盘大多是存量较大的刚需盘,这些楼盘库存量大、总价低,一直都是市场成交的主流产品,受疫情影响有限。下半年,北京高端改善需求预计会进一步释放,主要是因为疫情后人们对于居住品质的要求越来越高,加之下半年北京有多个10万+的豪宅项目将会入市,京城豪宅市场依然可期。 2020年已经进入下半场,7月上旬北京疫情反弹基本控制,北京二手房成交量回升、新增客户量、挂牌房源量持续增长。 数据来源:贝壳研究院 7月20日起,北京突发公共卫生事件应急响应级别调整至三级,随着越来越多的小区解除封闭,前段时间观望的客户纷纷进场。21世纪不动产华北区域市场总监陈太怡表示,从21世纪不动产在全北京近300家门店的监测数据整体来看,7月北京二手房已从六月底疫情反弹最初的筑底态势中走出,预计将在8、9月份进一步恢复和上行。 [02] \t