近日，中国指数研究院发布《2020年1-10月全国房地产企业拿地排行榜》。 2020年1-10月，TOP100企业拿地总额25950亿元，拿地规模同比增长10.9%，增长率较1-9月有所上升。TOP100门槛值升至65亿元，环比增长4.8%，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为53%。 1-10月超过半数房企拿地积极性高于上年。50家代表房企1-10月月均拿地均值为1907亿元，显著高于2019年月均水平。其中，33家房企2020年前10月月均拿地金额高于2019年月均值，其中奥园月均拿地额较上年增加两倍以上，越秀接近两倍，融信也在一倍以上，这些企业积极扩土储；16家房企1-10月月均拿地金额不及上年，其中富力、世茂、金茂、建业4家企业前10个月月均拿地金额较上年减少50%以上。 10月房企拿地规模下滑显著。一季度，部分城市土地交易市场受疫情影响暂停或放缓推地，50家代表房企拿地规模处在较低水平；进入二季度，商品房交易市场信心逐渐恢复，各地优质地块推出量增加、企业资金面有所改善，多重因素影响下50家代表房企加大投资力度，5月经历短暂回调后6月回升至上半年最高点。经历二季度的积极补仓后，三季度房企调整拿地节奏，拿地规模整体低于上季度。10月房企拿地节奏再放缓，规模下滑明显。50家代表房企中，39家10月拿地金额较前9个月均值出现下滑，这一比例较上个月有明显增加。 50家代表房企中仅有10家企业10月拿地金额较1-9月均值呈上升趋势，其中5家单月拿地额高于10亿，建业10月拿地额占前10月总额之比超过30%，合景泰富和华发在20%以上。 合作拿地权益占比同比增长，收并购市场存机遇 招拍挂拿地权益金额占比同比增长。2020年1-10月，50家代表房企招拍挂权益金额占比均值为81.5%，相较上年同期增长了1.4个百分点，企业在招拍挂市场更倾向于自己拿地。其中TOP11-20和TOP31-50阵营企业权益金额占比均呈现出显著上升趋势，企业在招拍挂市场减少合作倾向，TOP21-30阵营企业同比微增0.2个百分点；TOP10阵营企业在招拍挂市场更倾向于合作拿地，权益金额占比同比下降1.9个百分点。 收并购市场仍是企业扩土储来源之一。3月，金茂68.5亿元收购中化集团下属武汉化资100%股权，获取青岛、天津、武汉3宗资产；9月金茂再以提供37亿股东借款外加1800万元的代价收购海尔产城3个青岛项目60%股权。4月以来，绿城以41亿元向新湖中宝发起3起收购，获取位于上海、沈阳、南通的多个项目；10月绿城再入股北京颐和金茂府项目。5月，奥园与京汉股份签约，以11.6亿元获得29.3%股权，京汉股份在全国共有约18个项目，总可售建筑面积超过120万平方米。9月，建发国际通过关联交易以47.5亿元总价获得三宗合计建面达41.7万平方米的土地。10月金辉于港交所上市，并表示计划在将来通过股权收购、资产收购、增资扩股等方式获取30%-40%的土地储备。 3、二线城市持续吸金，长江中游升温 1-10月，房企集中于二线城市布局，城市群中长江中游升温。从城市等级来看，50家代表房企1-10月二线城市拿地占比为51.6%，三四线为43.9%，一线占比为4.5%。从区域来看，长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝和京津冀五大城市群仍是企业布局重点，占比之和为57%，其中长三角维持较高热度，占比为25.2%；长江中游升温，占比达到12.1%。 中西部城市与城市群内热点城市被看好。1-10月，50家代表房企拿地面积TOP10城市中，中西部城市占6席，其中武汉、西安占据前两位，兰州、重庆及长沙也较受欢迎；长三角城市群有两个核心城市上榜，苏州、杭州分别位居第三、九位，较1-9月排名均有提升；粤港澳大湾区城市群中的佛山和广州热度上升，拿地面积位居第六、七位。 从各城市群拿地金额来看，长三角热力不减。1-10月，长三角TOP10企业拿地金额3844亿元，依旧位居四区域首位；中西部TOP10企业拿地金额2948亿元，位列第二。拿地面积来看，中西部TOP10企业拿地面积以10105万平方米位居四区域首位，继续领跑。值得关注的是，香港置地今年2月以311亿元拿下上海徐汇区地块，刷新了全国总价记录，并凭借该地块位居1-10月长三角拿地金额第八。 从重点城市拿地金额TOP10房企来看，龙头房企多城发力。万科、中海及绿城在多个城市齐发力，分别出现在3个城市的1-10月拿地总额TOP10榜单中，与企业的全国化战略布局相契合。滨江集团持续深耕大本营杭州，拿下杭州1-10月拿地总额冠军；金地重仓长三角核心城市，拿下1-10月上海拿地季军和南京拿地亚军。 从全国住宅用地成交总价TOP10来看，10月份入榜地块集中于一线城市，成交金额门槛为34亿元。入榜地块中，南京市建邺区双闸街道地块以总价48亿元位居榜首，广州入榜3宗地块，总成交金额为125亿元；上海有2宗地块入榜，总成交金额78亿元。此外，无锡、苏州各入榜一宗地块，成交价分别为47亿元、43亿元。 [02] \t

中国证券报记者近日调研发现，北京地区租房市场转入淡季，成交量和租金均下滑。不过，房地产公司对租赁市场的投入有增无减，发行租赁项目债券、扩大租赁项目运营规模等动作频出。 租房的人少了 “北京地区租赁市场转入季节性淡季，门店日成交量大概是9月份的60%左右。”位于南五环大兴区某中介人士对中国证券报记者表示，“9、10月，每个租赁专员每月能租出去8、9套房子。从10月下旬开始，租房的人明显变少。最近两周，店面基本没有租赁房源成交。” 中国证券报记者了解到，租赁市场需求端疲软，成交量减少，导致租金下滑。而一些中介设置了硬性规定，即便房源闲置，实际成交的租金价格下降幅度有限。 “北京地区租赁市场房源多，可供租房者挑选的范围大。”位于丰台区4号线地铁附近某中介销售人员对中国证券报记者表示，“但公司规定成交价不能低于登记备案价的95%，否则要扣经纪人的佣金。因此，成交价和登记价差别不会太大。如果租出去房子得不到佣金，店长不会让我们做。” 上述中介人员介绍，租赁市场存在明显的淡旺季。一般而言，春节之后的2、3月份返工潮和7-9月份的毕业季，是租房市场的旺季，其余时间都是淡季。今年以来，受疫情等因素影响，进城务工人员明显下降，租赁市场一直不太景气。目前天气转冷，不少室外作业的工种逐渐减少，租赁市场随之萎缩。 机构数据显示，北京租房市场10月成交量环比下降5.6%；租金在5月份止跌后连续4个月上涨，但从9月份开始下跌。 中国证券报记者从多位房东处了解到，近期租赁平台资金断裂的消息不断，一些房东不愿意将房源转租给第三方平台，希望直接将房源出租给租户。“之前把房子出租给某品牌长租房公寓运营商，几个月都没有收到第三方平台给的租金，不希望将房子再通过这些‘二房东’转手。”有房东向中国证券报记者表示。 租金明显下滑 中国证券报记者了解到，近期全国多个重点城市租房市场租金水平明显下滑。 机构数据显示，截至10月底，全国20个大中城市住房租金挂牌均价为42.65元/平方米/月，环比下降1.3%，降幅较9月扩大1.25个百分点；同比下降2.48%；租金均价连续7个月下滑。其中，10月一线城市租金均价为90.93元/平方米/月，环比下降1.75%，同比下降1.21%。北京、深圳10月租金均价分别环比下跌2.82%、0.99%。重点二线城市10月租金均价为34.13元/平方米/月，环比下降1.07%，同比下降3.08%。 10月份，在全国20个大中城市中租金均价上涨的城市仅3个，相较于9月减少6个，平均涨幅为1.11%，涨幅收窄0.03个百分点；下跌城市达17个，较9月增加7个，平均跌幅1.54%，跌幅扩大0.66个百分点。10月租金环比上涨前三位的城市为武汉、泉州、郑州；环比跌幅居前的城市为北京、成都、三亚、大连、天津。整体看，租金水平均呈下滑态势。 热点地区的租金回报率持续下行。中原地产研究中心监测数据显示，10月深圳全市住宅租金为69.5元/平方米/月，环比下降1.64%，租金回报率下滑至1.2%。 相关企业投入不减 租赁市场处于淡季，但房地产对租赁市场的投入有增无减，发行租赁项目债券、扩大租赁项目运营规模等动作频出。 龙光控股日前在深交所提交注册2020年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券。该债券募资额将用于住房租赁项目建设、补充营运资金及偿还银行借款等。首期拟募资不超过10亿元(含)。其中，7.02亿元用于住房租赁项目建设。 住建部此前发布的《住房租赁条例(征求意见稿)》提出，支持金融机构按照风险可控、商业可持续的原则，创新针对住房租赁的金融产品和服务，支持发展房地产投资信托基金，支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。 中国证券报记者了解到，不少房企旗下品牌长租房公寓开业数量达到较高水平，其中包括万科泊寓、龙湖冠寓等。 万科A在半年报中披露，公司已在33个城市累计开业泊寓12.73万间，上半年新开业1.89万间。已开业项目整体出租率为88%，成熟期项目(开业半年及以上)出租率为93.7%，住房租赁业务上半年实现营业收入10.5亿元。 龙湖集团在半年报中提及，公司长租公寓品牌冠寓已累计开业约7.9万间。冠寓作为公司发展的主航道之一，已在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等一线及二线城市开业运营。此外，中骏集团控股计划至2025年在全国布局20万间长租公寓，管理租金规模超过100亿元。 机构数据显示，截至2019年，TOP100房企中约25%的房企直接或间接参与长租公寓项目，TOP30房企中逾6成公司涉足长租公寓业务。 同时，部分物业公司涉足长租公寓领域。2020年半年报显示，上半年南都物业长租公寓业务实现营业收入1246.20万元。 “住房租赁市场庞大，竞争并不充分。热点城市外来人口净流入快速增长，住房租赁需求旺盛，政策也支持加快发展住房租赁市场。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示。 [02] \t