疫情之下房企疯抢地王 该推出房地产税吗？

如果说在中国有什么比钱还值钱，那一定是土地，地王市场的冷热是中国楼市与经济极为重要的预示。 由于新冠疫情的暴发，土地市场的交易被迫暂停，许多城市的土地财政可谓是颗粒无收，如疫情影响较大的武汉等地。尽管随着疫情形势的好转，土地交易又得以重新启动，但由于经济受到前所未有的冲击，许多地方都担心今年的土地市场恐怕要凉凉了。 但出人意料的是，5月份以来，全国多地频频爆发地王，有单价地王、有总价地王，有今年的地王，有史上最高的地王，在地王的助推下，部分城市的卖地收入已超过历史同期，即使是受疫情影响严重的武汉，今年前5个月其卖地收入已超过100亿元。在中国经济全面受到疫情压制之后，近期土地交易呈现出报复性增长势头。 地王归来！ 即使是处于疫情防控期，也挡不住开发商买地的热情。 5月19日，北京市土地交易大厅出现了久违的热闹场面，中海、融创、合生、保利、世茂等十多家全国知名开发商来到这里，准备在接下来的土地大战中一显身手。 这无疑是一块价值连城的土地。北京三环沿线的土地几乎开发殆尽，只有南边一线，尚有为数不多的大规模地块没有出让开发。本次出让的北京市丰台区南苑乡分钟寺村L-41地块，就位于北京东三环地铁十号线分钟寺站旁边。地段得天独厚，加上是住宅用地，在北京四环以内限制住宅开发的背景下，这样的好地块极具地王相。 事实上，在开拍之前，开发商们已在网上展开竞价比拼。从5月15日起，到5月19日，这块地已从47.44亿元竞价到49.12亿元。 最终，经过现场数十轮举牌，这一土地被合生以65.4亿元的价格收入囊中，其单价高达7.4万元/平方米，是当之无愧的北京地王。 加上5月9日合生以72.2亿元夺得一块地等，在十天之间，在同一区域北京地铁十号线分钟寺站旁，合生击败众多地产大腕，以179.6亿元的总价，一连夺得三个地王级项目。 在经济、消费等大幅下滑的背景下，今年的地王不仅在价格上屡屡创出新高，而且多得有些出人意料。 4月22日，经过疫情长期的抑制，厦门土地市场终于迎来了开年的首场拍卖。结果上海泰鸣贸易有限公司一鸣惊人，以103.55亿元竞得厦门思明区2020P01地块，成交楼面价50599元/平方米，溢价率43.8%。 这场土地拍卖创造了厦门多个历史纪录——是厦门首个破百亿的地块，同时也是厦门总价和单价地王。即使从全国来看，这一地块也是极其少见的地王。 5月15日，在深圳土地市场，龙光地产经过现场超过100轮的举牌厮杀，击败了一众知名央企国企，以115.97亿元+配建人才房40760平方米的价码拿下深圳前海地块，其楼面价高达87000多元/平方米，创深圳地王价格新高。 地王年年有，今年我国经济受到疫情剧烈冲击，频频爆出的地王却显得格外夺目。随着地王身价的水涨船高，多个一二线城市的土地市场赚得盆满钵满。 以北京为例，截至5月31日，北京市全部土地收入已高达1131亿元。而在2019年，北京市土地收入为1699亿元，这意味着，尽管北京土地交易一度受到疫情影响而延缓，但仅用了5个月时间，北京土地收入已到达去年的三分之二。 尽管仅仅合生已在北京连续创造了三个地王，但5月的土地市场，北京的成绩并不是最好的。从全国来看，5月份杭州的土地收入为344.6亿元，高居土地出让榜首，广州的土地出让收入为333.7亿元，位居第二，北京仅仅排在第三。此外，重庆、深圳、上海、成都、无锡、南京、武汉等地的卖地收入均超过100亿元，其中武汉的土地收入高达170.6亿元。 中国指数研究院监测显示，5月份一线城市的土地出让收入同比增加近两倍，二线城市成交总价也出现了上涨，三四线城市楼面均价同比上扬。 整体来看，在基本控制住疫情之后，全国土地市场在5月份迎来了一波强劲的反弹。 全联房地产商会创会会长聂梅生告诉中国新闻周刊，目前楼市的走势与之前市场的预期大不一样，之前在疫情刚发生时，市场基本都判断楼市成交将大幅回调，但近段时间以来，多个行业逐步走向正常水平，楼市成交也发生了一些变化，不少城市的交易量在持续回升，市场信心有所增强。 数据显示，5月份全国TOP50房企拿地总额3127亿元，同比增长4.7%，与此同时，不少房企的销售额同比呈现正增长。中国指数研究院指出，优质地块更加炙手可热，成为房企争夺焦点，溢价率有所升。 如何改革？ 市场分析人士指出，从地方政府来看，卖地依然是重要的收入来源，甚至经济越是低迷，土地财政的重要性越是凸显。 数据显示，今年前4个月，地方一般公共预算本级收入33611亿元，同比下降11.5%。与此同时，地方政府性基金预算本级收入16902亿元，同比下降7.6%，其中，国有土地使用权出让收入15839亿元，同比下降4.5%。 整体来看，一方面，今年前4个月，土地出让收入占到地方公共预算收入和政府性基金预算收入之和的30%左右，土地收入对地方财政的贡献依然居高不下；另一方面，由于前4个月土地收入的降幅低于地方公共预算收入和政府性基金预算收入，这表明土地收入对地方财政的支撑更大。 如果考虑5月份全国土地市场大幅回暖，一二线城市地王频出，则前5个月土地收入对地方政府的财政，很可能分量更重、意义更大。 此前在5月11日，中共中央、国务院《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》指出，加快建立现代财税制度，稳妥推进房地产税立法。在今年两会上，政府工作报告上并没有房地产税；而在2018年、2019年，分别提出“稳妥推进房地产税立法”、“稳步推进房地产税立法”。 华夏新供给经济学研究院院长贾康表示，“稳妥”推进意味着内部讨论中仍然有很多纠结的重大问题，政府工作报告没提，最大可能性是本年度内不会涉及房地产税的立法启动。 聂梅生表示，房地产税根本出发点是为了推进税制改革，改变地方对土地财政的依赖，当然其客观上也有调控房价的效果，这需要中央通盘考虑税制改革，从长远来看，政府会有完善的安排。当然，即使单纯从楼市长效调控机制来看，出台房地产税也是题中应有之义，毕竟在短期的政策调控之下，市场的波动较大，房地产税作为楼市长效机制的重要手段，有利于市场的稳定发展。 “从地方政府对土地财政的依赖来看，目前出台房地产税取代土地财政的难度显然较大”，浙江大学土地管理系主任吴宇哲教授告诉中国新闻周刊，土地财政终有尽头，从制度上必须尽早做出系统安排。 “房地产税出台的难点不仅在于此，从之前的广泛交流调研来看，房地产开征还存在着一些技术上的难点，一方面是征收范围如何定，包括面积、套数、购买时间等设定，毕竟我国房地产市场的情况比较复杂；另一方面是房地产税的纳税额怎么计算，这些都需要进行专业科学的研究，并需要征询各方意见，最终经过全国人大的立法程序而定”，聂梅生表示，中国的房地产税改革一定会顺应时势，水到渠成。 此前，国务院《国家人口发展规划（2016－2030年）》指出，2021－2030年，中国人口发展进入关键转折期。总人口将在2030年前后达到峰值，此后持续下降。与此同时，2019年我国城镇化率已超过60%，参照我国城镇化进程及发达国家速度，预计2026—2030年左右我国城镇化率将达到70%—75%。 吴宇哲认为，人口和城镇化的红利在不远的将来就将释放完毕，如不能及早做好税制转换的衔接，很可能会遭到房地产相关财政收入断崖式下滑的局面。房地产税的改革其实正是房地产市场改革与税制改革的交汇点，必须从这两方面系统统筹。 吴宇哲建议，一方面做好住房供应体系的改革，理顺保障房市场、普通住房市场、高端住房市场的关系，另一方面做好税制改革的大文章，重点通过在交易和保有环节征税，从而既开辟税源，又能够抑制房价过快上涨、楼市投机投资过重的局面，真正地实现藏富于民和国家经济的顺畅。 [02] \t