总部物业能成深圳写字楼供应新主流吗？

深圳写字楼市场冷热不均 一方面，空置率上升，租金下行； 一方面，大宗交易络绎不绝，2019年创历史新高，2020年疫情之中也有成交。 这究竟意味着什么？ 总部经济支撑 |写字楼大宗交易| 深圳写字楼市场近年承压较重，但企业自用的整栋出售却是其中难得的亮点。以2019年深圳写字楼项目成交额排行榜首的华润前海大厦为例，中信保诚人寿保险12月以70亿元价格整栋购买T2写字楼作为企业总部自用，而同年华润前海大厦的散售备案金额为14.4亿元，相差非常悬殊。 这一现象的背后是深圳总部经济在发力。 2008年 深圳出台《深圳市人民政府关于加快总部经济发展的若干意见》，鼓励和促进深圳总部经济。 2012年 《鼓励总部企业发展暂行办法》出台，不仅给企业1000万元至5000万元的现金奖励，还在用地上大开绿灯和以底价供应，不仅稳定住土生土长的平安、腾讯、招商银行、华为等世界500强企业，同时还吸引了阿里深圳中心、百度国际总部、高通创新中心、微软亚太研发集团南方总部、IBM全球采购中心、甲骨文中国研发中心、沃尔玛中国总部等科技巨头的国际总部、区域总部或职能性总部落户。 2020年2月 《深圳市2020年重大项目计划》发 布，计划建立中国电子深圳湾总部基地、大疆创新总部基地、万科总部大厦、深圳湾超级总部基地（恒大）、招商银行全球总部大厦等30个总部基地项目，这些总部项目及其产业链上下游企业的进驻将给深圳写字楼整栋交易带来强有力的支撑。 新经济风口 |催热小型总部物业| 今年疫情严重影响了许多产业，但也将在线经济、医疗健康等产业推上了风口。相关企业今年会走上发展快车道，并成为写字楼市场需求的中坚力量，而深圳则是这些企业理想的总部落户地之一。 自2008年广东提出“腾笼换鸟”以来，深圳支撑产业逐步向先进制造业、战略性新兴产业和现代服务业等高产值、高附加值产业转移，已有了良好的产业链基础。而近年来支持深圳在这些方面继续发展的政策更是一波接着一波，力度之大令人吃惊。 无论是粤港澳大湾区规划中，国家创新型城市的定位；还是中国特色社会主义先行示范区意见中，对深圳建设5G、人工智能、网络空间科学与技术、生命信息与生物医药实验室等重大创新载体的支持；亦或是国家技术创新中心建设的总体方案中，提到培育壮大一批具有核心创新能力的一流企业，都致力于将深圳打造为人工智能产业聚集、研发人才集中、创新优势突出的创新沃土，散发出强烈的吸引力。 在这些因素影响下，中小型企业居多又极具活力的新兴产业、新经济产业不仅将填充深圳写字楼市的空置，其中实力较强的部分企业或许还会整栋购买租赁与之相配的小独栋写字楼，推动小型总部物业这一细分市场的快速扩容。 租赁方面，受到疫情影响，且供大于求的大环境下，甲级写字楼业主将会面对更严峻的市场挑战，同时租户对于写字楼的运营水平也会有更高的要求。 在总部型物业成为供应新主流的同时，总部型物业对应的租户需求，将在品质形象及外延需求等方面有更高的标准。 除去成本及体验导向等较易满足的方面，总部型物业的客户对形象要求更高：注重企业形象展示，而且这种企业形象展示已经不仅仅是企业LOGO的展示，更多更侧重一种文化的植入；注重关怀性，尤其是人文关怀，这种人文关怀不仅体现在对自身员工的关心，也体现在对外客户关系维护上。 在竞争日渐激烈的甲级写字楼租赁市场，租户的要求将无法避免的更加严苛。写字楼业主的运营水平将极大的决定租金水平及租户黏性。 2020年 |总部物业交易机会窗口| 从2018年开始，深圳写字楼市场大量释放整售型物业，使得总部物业成为深圳写字楼供应的新主流，带动近年来写字楼大宗交易市场的活跃。 而未来五年，深圳写字楼市场预计还新增供应800多万平方米，其中有400多万平方米是总部物业，又有60%-70%面向市场，将从供给端进一步刺激总部物业交易。 不过需要提醒的是，在深圳写字楼市场价格整体受压制以及今年疫情对经济的影响下，总部物业也不能忽视价格优惠带来的吸引力。 综观近年来的大宗交易，超过90%的成交金额发生在深圳核心商圈，内资自用型买家以及投资机构仍是写字楼大宗交易的主力。从新增供应、空置率、净吸纳量、租金表现的四大写字楼市场因素看，2020年或是总部物业买卖的较好机会窗口。 [02] \t