今年疫情使写字楼空置率上升、租金下降，并令物业的估值有了议价空间，于是，一些深谙逢低买进的房地产投资资本已开始行动。 大宗交易在复苏 疫情尚未结束，物业大宗交易在一线城市和重点二线城市已经有复苏迹象。上海银行斥资48.53亿元购买上海董家渡地区绿地外滩中心T2幢办公楼，弘毅投资联合海外地产基金以19.5亿元共同收购北京东方文化艺术中心办公楼，基汇资本收购杭州欧美金融城T6办公楼，都是其中较大的手笔。 远洋资本在5月向光大安石买入位于上海漕河泾开发区的H88越虹广场同样值得注意。因为就在几个月前，它刚退出上海大宁商业广场，售价目前尚未透露，但根据远洋资本副总经理、不动产投资业务董事总经理周岳接受观点地产采访时，曾称已退出项目的实际收益水平都超过30%来推算，其内部收益率也应不低于这一标准。 上海大宁商业广场于2017年被远洋资本收购。收购后，通过推出公共水吧、提供公共会议空间和租户月度座谈、节假日集体活动等硬、软性服务，改进了相关配套服务，提升了租户服务水平和用户黏性，令该项目在当前空置率上升的大环境下仍保持较高出租率，且成为上海较为罕见的租金继续上涨的商办物业。 这证明了在当前经济周期下行的大环境中，通过前端介入相对较低市场价格获得的具有改造更新和增值潜力的优质标的，改善运营，在市场反转时整体退出，回笼资金的操盘模式已得到了市场验证。 低价入好时机 相对较低的价格并不容易获得，需要市场大环境的配合，而如今正是较好的机会。 还是以远洋资本买入H88越虹广场为例，据界面新闻报道，收购价为19.67亿元，折合单价3.52万元/平方米。而光大安石2017年买入该写字楼时价格虽然没有公布，但参考同一年附近体量接近的凯科国际大厦收购案（AEW向凯德买入，总建筑面积40,445平方米，总价15.6亿元）的3.85万/平方米单价看，近三年时间并没有给H88越虹广场带来多少溢价。其中不乏大环境的关系——疫情对写字楼估值所带来的影响。 此外，今年已确定无论国内还是国外，货币环境将更加宽松，国内不到3%的CMBS利率和国外近乎零的利率水平或许会促使国内、国外的大宗物业投资活动迅速复苏。 因此，业内人士认为今年是买入大宗物业的较好年份，事实似乎也验证了这点。以大宗物业交易最频繁的北京、上海为例，第一季度前者成交7宗大宗物业，成交金额180亿元；后者成交16宗大宗物业，成交金额240亿元。在疫情之下，这种表现已相当不错。 审慎入局有原则 莱坊资本市场部董事郑楠表示，目前确实是收购的不错时机，但也要对退出的时间、方式充分估量。特别是需要进行改造升级而不是单纯持有等待升值的物业，不仅需要交易前反复评估价值，还需要在接手前就明确退出渠道，交易后更要进行高效闭环运营管理，提升物业品质，从而得以在合适时机获利退出。 为此，他有三个建议： ● 第一，交易前最重要的评估指标之一是该物业的退出方式及策略，这是实现收益最大化的必要条件； ● 第二，从风险控制的角度看，交易的物业应尽量位于一线城市或者发展强劲的二线城市，特别是北京、上海两地，还有近期互联网产业发展迅猛的杭州； ● 第三，流动性较强且经营风险较低的写字楼是目前大宗交易中最好的保值甚至增值资产（占一季度大宗物业成交额56%），但物流和数据中心也不妨关注一下，其租金近年来一直呈上升态势，今年的新基建、5G和生鲜电商更会给高标仓库、冷链仓库带来机会。 莱坊高级董事及中国区研究及咨询部主管陈铁东表示，对于商业地产的投资中，对整个宏观经济及房地产周期的准确判断及对不同商业或工业地产业态的研究判断，非常关键。对于每种不同物业类型做详细分析的时候，要根据和该物业品种相关的宏观经济周期、房地产市场表现、产品的竞争关系以及所在区域的未来发展展望来判断投资机会，在“投、融、管、退”各个环节做到专业水平，从而获得好的收益。目前大多数国际机构投资者仍然积极地寻求写字楼、物流仓库和数据中心的投资机会。 [02] \t

社保费税务征收改革在11月迎来大动作。全部15个原由社保征收的省（区市）及计划单列市近期在同日发布公告，将企业社会保险费交由税务部门征收。 从各地的公报来看，这次划转采取“社保（医保）核定、税务征收”的方式。中国社科院财经战略研究院研究员汪德华对第一财经表示，最核心的征缴环节――企业缴费基数核定这项职责并没有移交给税务部门，这表明此次改革采取了税务代收模式，而非税务全责征收的模式，与原来社保征收时的差别不大。 国家税务总局上海市税务局在政策解读中称，本次社会保险费征管职责划转采取“不改变企业现行申报方式和缴费基数计算规则、不因征收部门改变而增加企业缴费负担”的“两不原则”，确保不增加企业缴费负担。 武汉科技大学金融证券研究所所长董登新在接受第一财经采访时表示，社保的缴费基数和缴费比例都是确定的，征缴动作比较简单，由税务部门来做，可以极大提高行政管理效率，降低成本，这也是适应养老保险全国统筹趋势的重要举措。 推进既定改革 自我国社会保障制度建立以来，社会保险费就一直采取“二元”征收的模式，即一部分省份由社保部门征收，一部分省份由税务部门征收。 2018年7月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《国税地税征管体制改革方案》，明确从2019年1月1日起，将基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等各项社会保险费交由税务部门统一征收。 2018年9月18日，国务院总理李克强在国务院常务会议上明确要求，“在社保征收机构改革到位前，各地要一律保持现有征收政策不变”，“严禁自行对企业历史欠费进行集中清缴”。当前各地征收体制改革工作正处于准备阶段，社保经办机构和税务部门着力于做好衔接工作，积极建立数据共享平台，并在改革工作中坚持只变更征收主体，原有政策继续保持不变的基本原则。 今年11月之前，全国所有地区的城乡居民社保费和机关事业单位社保费，以及18个省（区、市）和3个计划单列市的企业社保费已经由税务部门负责征收。其他13个省（区市）、新疆生产建设兵团和2个计划单列市的企业社保费，由社保（医保）经办机构负责征收。 这13个省（区市）和2个计划单列市分别是，上海、北京、天津、山西、山东、吉林、江西、湖南、广西、贵州、四川、新疆、西藏，以及深圳、青岛。 10月30日，这13个省（区市）、2个计划单列市同步发布了关于企业社会保险费交由税务部门征收的公告。公告称，自2020年11月起，企业职工各项社会保险费交由税务部门统一征收。除了天津是从11月21日起实施，其他地区均是从11月1日启动。 汪德华表示，这是一项既定的改革且是符合长远方向的，虽然现在面临经济发展的一些不确定，但还是应当尽快推进。针对短期的压力，政策上已出台了降费率措施，划转之后税务部门执行时也可以更加灵活有分寸。 国家税务总局上海市税务局的解读称，选择当前启动划转工作的首要原因是今年阶段性减免企业社保费政策延长到年底，占到全部企业数量绝大多数的中小微企业，在下半年不用再缴纳养老、失业、工伤保险单位缴费部分，在此期间实施划转可以最大程度地减小对企业缴费的影响。 社保核定、税务征收 税务征收分为两种模式：一是 “税务代征模式”，即社会保险经办机构负责核定缴费数额，由税务部门负责征收；二是“税务全责征收”，即税务部门负责包括缴费数额核定、征收在内的全部征收环节。从各地公报的内容来看，税务代征是这次改革的方向，依照“社保（医保）核定、税务征收”的基本原则。 北京市公告了具体的税务征缴流程。缴费人办理参保登记后向所属社会保险经（代）办机构按照现行方式和渠道办理社会保险缴费申报，社会保险经（代）办机构核定应缴纳的社会保险费并及时将应缴费额传递给税务部门。税务部门根据接收的应缴费额征收各项社会保险费。企业应于每月最后一个工作日（不含当日）前向税务部门缴纳当月费款；灵活就业人员按月缴纳各项社会保费。 北京市社保12333热线答复称，对于企业和参保人来说，改革后除了钱交到税务之外，其他和原来没有任何变化。深圳市12333热线也明确表示，当前税务局只负责”收钱“，其他的环节仍然留在人社部门。但工作人员也表示，明年的基数怎么调，还要等明年的通知。 第一财经记者在采访中了解到，企业对于社保税务征收最担心的是两个问题，一是征缴改革之后，很多按照最低标准缴费的企业“不得不”按照真实工资来交，这将加重企业的用工成本；二是担忧税务部门会对历史欠费进行清缴。 汪德华认为，低缴漏缴社保费是不合规的，迟早都要合规，只是需要一些过渡的时间。“目前由于企业缴费基数核定并没有转移到税务，税务部门只是从事相当于‘银行代收款’一样的职能，对于企业的影响不大，老板们不要慌。”汪德华说。 [32] \t