随着疫情的有效控制和经济的平稳复苏，北京的写字楼市场也在回温中。戴德梁行发布2020年第三季度北京写字楼市场报告显示，北京写字楼市场租赁需求回暖，租金降幅略有收窄。 报告显示，2020年第三季度，位于东二环的兆泰国际中心入市，为市场带来约12.0万平方米的新增供应，拉动东二环本季度空置率环比上升至15.7%。全市及五大核心商圈市场空置率则分别上升至16.6%和11.2%，均创十年来历史新高。 与此同时，在经济复苏的推动下，2020年第三季度租户的新租和搬迁需求进一步回升，尤其是位于租金水平相对较低的丽泽、上地等新兴商圈，最终带动本季度新兴商圈空置率环比下降1.5个百分点至29.7%。 从租金水平看，2020年第三季度，得益于市场租赁需求的逐步回暖和新冠肺炎疫情的有效控制，北京全市及五大核心商圈市场租金虽延续了年初以来的下调趋势，但降幅较二季度有所收窄，分别环比下降2.8%和2.9%至每月每平方米人民币348.4元和393.2元。 特别是，为了提高商圈间的竞争力和避免现有客户流失，租金水平位居全国之首的金融街商圈本季度继续调整，租金环比降幅为2.8%。 “市场空置压力的不断上升迫使业主们在租赁谈判中给予了租户更多的选择权和话语权，预示着一个有利于租户的市场即将到来。”戴德梁行北区企业服务部及写字楼部主管廉峰哲表示。 对于后市，报告提出， 在北京市政府发布的《北京市促进数字经济创新发展行动纲要（2020—2022年）》中提到，到2022年，北京将打造成为全国数字经济发展的先导区和示范区，数字经济增加值占GDP比重将达到55%。届时涉及到的如云计算、大数据、人工智能、区块链、物联网、科技金融以及高端服务业等相关产业将迎来更多发展机遇，同时也将为北京写字楼租赁市场衍生出更多租赁需求，未来两年北京写字楼市场前景将更加值得期待。但短期来看，第四季度，北京写字楼市场仍将有约80万平方米的新增供应投放市场，在高空置的重压下，市场租金水平仍将继续面临下行压力。 [02] \t

在融资收紧的背景下，“降负债”成为多数高杠杆房企的头等大事，而龙头房企已经率先行动起来。 继打响“价格战”之后，再次提前偿还债券给予资本市场信心。9月17日，中国恒大发布公告，将使用自有资金提前偿还15.65亿美元债券，折合106亿元人民币。9月15日，富力地产通过配售2.57亿股新H股预计融资21.83亿元，用于偿还公司的境外债务性融资。 《每日经济新闻》记者注意到，恒大此举受到市场的积极回应，在投资者平台上，诸多投资者将之解读为恒大现金流较为充沛、偿债能力较强的信号。而这是在开启全国楼盘7折营销之后，恒大的又一次降负债举措。 恒大下半年降负债目标600亿 据《每日经济新闻》此前报道，为了抢收“金九银十”，许家印亲自组织召开营销大会并下达指示：恒大全国楼盘全线7折，并要求9、10月份单月销售额均要冲刺1000亿元。 除此之外，恒大旗下板块也启动配股融资。9月15日，恒大汽车发布公告称，以先旧后新方式安排引入腾讯控股、红杉资本、云锋基金及滴滴出行等多个投资者，筹集约40亿港元。 “三道红线”之下，恒大降负债的决心由此可见。 在今年年中的业绩会上，恒大总裁夏海钧在提到降负债计划时指出，恒大继续实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略，加大销售及回款，下半年力争3800亿元销售回款，全年力争8000亿元销售额；严格控制土储规模，力争平均每年减少3000万平方米；陆续分拆优质资产上市，实现公司权益增长。恒大旗下物业公司已与此前引战投入股235亿港元，预计降低负债率19个百分点。 据管理层透露，今年6月底恒大有息负债相较3月底减少约400亿元，下半年降负债目标在600亿元左右，到今年年底力争比3月末减少1000亿元。 而中国恒大首席财务官潘大荣则介绍，恒大将力争2020年到2022年，有息负债平均每年减少1500亿元。降负债的主要措施及计划包括：加大销售及销售回款。 潘大荣称，中国恒大1~7月实现合约销售额3991亿元，销售回款3542亿元，下半年力争3800亿元销售回款。 今年前8月，恒大已累计实现销售额4506.2亿元，同比增长22%，回款率则达到约九成。 富力配股融资近22亿还境外债 事实上，近期多家撞线房企均在极尽全力降负债，恒大之外，富力也是较为典型的样本。 9月15日晚间，富力地产发布公告称，公司拟配售2.57亿股新H股，预计配售所得款净额为24.98亿港元（约合人民币21.83亿元）。富力地产拟把配售所得款项净额用于偿还公司的境外债务性融资。 富力地产方面表示，配股行为有助于公司减少对债务融资的依赖以及优化公司资本结构。 于富力而言，降负债也是目前高悬的利剑。富力集团董事长李思廉在今年年中业绩会上指出，“未来9个月，富力可能会在国内外处理250亿到300亿债务。”其称，这些债务有超过一半会有重组的安排，其他的就靠资金和销售来抵消。 但“降负债”的成色最终仍取决于房企的决心和市场的压力。一位券商机构的地产分析师告诉《每日经济新闻》记者，降负债无非两个，一是开源，一是节流。“怎么都能降一点的，但是力度还是不太够。” 该地产分析师指出，部分房企依然对形势有幻想或是误判。他举了一个例子，受今年疫情影响，大众的正常逻辑是开发商要赶紧卖房，的确也有一些降价卖房的。但有一些房企会认为，疫情会带来“放水”，政策也会放开，“那就是一波猛涨”，结果这种“自断手腕”的策略，在三道红线出来之后之后，就“栽了”。 “其实招数无非就是那些，但是要看老板的风格。我觉得现在出售一些资产，卖掉项目也好，或者引入战略投资者稀释公司的股份，都是卖，区别不大。还有就是停止拿地，但降负债的决心和最终的幅度，是紧密相关的。”明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强告诉《每日经济新闻》记者。 [02] \t