“三道红线”实施在即 房企们准备好了吗？

8月20日，住建部和央行召开重点房地产企业座谈会上，“三道红线”横空出世。 两个月过去，“三道红线”的威慑力仍在深深影响着房地产行业的一举一动。 真实负债“现原形” “三道红线”的到来，让房地产正式挥别“高杠杆时代”。 10月17日，万科在深圳召开北方区域媒体交流会。万科董事会主席郁亮在会上表示，“三条红线融资新规反映出国家不希望房地产行业占用过多金融资源。” 郁亮还指出，在房地产业的“白银时代”，土地红利、金融红利都在消失，管理红利兴起，行业将回归成国民经济中的一个普通行业。在这一阶段，企业将不再依靠杠杆，而是靠全面竞争能力获取竞争优势。 郁亮提及的“三道红线”到底有多严？新规不光设下“三道红线”，即：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍，房企踩线多少将直接影响融资额度。此外，监管部门还对融资新规进行“打补丁”完善。 据财联社报道，近日，监管部门对试点房企下发《试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表》、《试点房地产企业融资情况统计监测表》、《试点房地产企业表外相关负债监测表》三张监测表，并要求试点房企在每月15日前提交上述三张表。表格不仅涵盖“三道红线”相关指标，还要求房企填写参股未并表住宅地产项目、明股实债融资等数据。 9月23日，南方区域媒体沟通会上，郁亮评价，“这次的监管是穿透式的，明股实债、表内表外全覆盖等之前的财务技巧将没有任何作用。” 近年来，阳光100、龙光地产、融信中国、新华联文旅等项目都曾被媒体曝光或质疑存在“明股实债”现象。 中债资信研究报告也指出，作为资金密集型的房地产行业，在融资环境趋紧的背景下，能有效降低财务杠杆、优化合并报表的“明股实债”融资成为房企重要的融资手段之一。 中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，监管部门要求房企提交明股实债融资数据意义重大。他告诉财经网，“很多房企通过明股实债的方式来达到降负债效果。而监管部门要求房企填写明股实债融资数据，说明监管部门是想了解房企负债压力的真实情况。” 卖卖卖“瘦身” 新规实施前夕，房企们正在“马不停蹄”地出售资产。 9月13日，招商蛇口旗下招商广州拟以5.27亿元向关联方仁和养投整售物业，交易标的物为包括5栋办公楼及1栋酒店的对应的土地使用权及上盖物，共计260户约3.08万平方米建筑面积以及268个地下车位。 紧接着，9月15日，招商蛇口在北京产权交易所发布公告，拟出让深圳市招盛阁置业管理有限公司100%股权、出让其间接控股的明华(蛇口)海员服务公司100%股权；9月23日，招商蛇口再次披露“卖子”信息，拟以6.07亿元转让底价出手深圳市乐艺置业有限公司49%股权。 短短十天时间，招商蛇口丢出四条“卖子”信息。而“卖子”频繁度和招商蛇口不相上下的还有金茂。 北京产权交易所信息显示，9月24日，金茂旗下公司福州兴茂房地产有限公司拟转让福州滨茂房地产有限公司51%股权；9月27日，金茂附属公司金茂西南企业管理(重庆)有限公司拟转让贵阳黔茂地产60%的股权；9月29日，金茂全资控股的武汉化资企业管理咨询有限公司拟挂牌转让青岛方靖置业有限公司100%股权及500万元债权；10月13日；中国金茂附属公司及合作方拟转让常州龙茂地产45%股权 。 此外，在“三道红线”新规发布后，有“卖子”动作的还有富力、华侨城等房企。 财经网梳理发现，房企所售资产多存在盈利情况不理想或负债高企等特点。此外，中指研究院企业研究副总监刘水表示，出售部分项目，房企可以尽快回笼资金，缓解短期偿债压力。同时，剥离盈利能力较弱或非地产类项目，可以获得大量资金，进一步优化整体业务结构，聚焦地产主业。 股权融资成大势 三道红线的影响力不光凸显在房企频繁“卖子”的行动力上，还反映在悄然变化的融资市场上。 中信证券固收研究主管明明告诉财经网，“三条红线”的公布，对于房地产企业尤其是民营房企融资影响较大。可以预见，这并不是短期的收紧，可能会对地产行业长期生态产生催化作用。 明明介绍，“‘三条红线’发布后，房企的常规融资手段，如债券、非标融资、海外美元债均出现明显收缩。” 中信证券研究数据显示,自三条红线公布以来，房企(标债)融资规模从8月的513亿元降低到9月的440亿元，10月以来仅新发了159亿元。并且净融资规模缺口不断扩大，8月、9月、10月(1日至21日)净融资分别为-75.62亿元、-175.27亿元和-213.45亿元。净融资下降同时还伴随着融资成本的上升，平均融资成本从4.68%上升至5.11%。 “不仅是标债，海外美元债和非标也出现不同程度的缩减。”明明指出，从数据来看，美元债9月规模仅为38亿美元，环比下降36%，同比下降30%。且房地产信托由8月的770亿元下降至9月的425亿元，信托产品数量也从400余只下降至不到239只。 在明明看来，整体来看，“三道红线”之后，房企近年来常用的融资手段均受到不同程度的限制，融资获取上“雪上加霜”。 不过他还指出，在标准化债权和信托等融资渠道遇冷的情况下，房企也开始借助权益手段进行融资。2020年以来，上市房企通过股权融资获得资金超过1068亿元，较去年同期大幅增长130%。因此，能否取得长线资金救助，是房地产企业，尤其是民营房企，今年能否度过难关的关键因素。 2021年1月1日起，“三条红线”融资新规将在房地产全行业全面推行。“三道红线”实施在即，房企们准备好了吗？ [02] \t