火速布局线上直播，洽洽跑马圈地背后进阶欲变强。近日，洽洽推出签约主播全国招募计划，比赛获胜者可直接成为洽洽直播营销学院特聘讲师及常驻签约主播，这也开启了食品行业首家招募自有主播的先河。此外，洽洽还联合薇娅、罗永浩等主播开启一场场直播带货。一系列线上跑马圈地的动作，暴露了洽洽想要追赶休闲零食行业巨头的野心。但依靠头部主播带货并不是长久之态，洽洽想要借此翻身还需做长远打算。 切入线上直播 近日，洽洽在官方微信公众号发布“我就是主播”招募大赛。报名参加此次“我就是主播”招募大赛冠、亚、季军除获得一定金额的奖金外，还将成为洽洽直播营销学院特聘讲师及常驻签约主播。 据了解，“我就是主播”是由洽洽发起，安青网、合肥市互联网协会协办，合肥论坛承办的高校网络直播赛事。同时也是洽洽首创的网红孵化星计划，主要面向全国各地招收参赛者。 事实上，以线下渠道为主的洽洽，自2015年切入线上渠道以来，就一直想要改变线上线下失衡状态。2016年，洽洽开设天猫旗舰店。同年，洽洽线上销售实现1.95亿元。2017年，洽洽线上营收为1.96亿元。2019年，洽洽线上销售达6亿元，比2018年翻了一倍。 2020年，在疫情影响下，洽洽布局线上直播的“劲头”愈演愈烈。3月初，洽洽联合首都营养学会多位营养专家开展专场直播，向消费者普及坚果营养知识，传播小黄袋“每日营养必需品”的最新定位。随后，洽洽与当红主播薇娅进行两次合作，达成一分钟内两个单品售罄的纪录。4月1日，洽洽则找来自带流量的罗永浩进行直播带货。 洽洽最早尝试直播带货是在2019年。这一年，洽洽首次推出全球透明工厂在线直播，通过镜头向消费者展示了其原料基地、自动化智能生产线、全球立体仓储中心等实时运作情况。 北京商业经济学会副会长赖阳在接受北京商报记者采访时表示，名人、网红直播带货在当下是一种十分流行的营销形式，各个企业想要借助这种热度对企业进行一定的宣传，但却不是长久之态。而招募自己的主播，将直播常态化才是未来的发展趋势。 与巨头存差距 急迫想要在新零售有所突破的洽洽，更多的是对于昔日地位衰落的焦虑。2019年，三只松鼠实现营收101.9亿元，同比增长45.61%；良品铺子实现营收77.2亿元，同比增长21.05%；百草味实现营业收入50.23亿元，较上年同期增长28.79%； 而洽洽营收仅为48.37亿元，同比增长15.25%，已在“三极”之外。 对于逐渐拉开的距离，洽洽并不甘心。除了发力线上渠道，洽洽近两年动作频频。首先，洽洽通过不断跨界营销推动自身产品的年轻化。2019年3月初，洽洽跨界美妆联合春纪推出瓜子脸面膜；3月末，洽洽与太平鸟推出联名T恤；5月，洽洽与携程联合推出“葵花节旅游专线”；8月底，洽洽食品与独立设计师联合推出限量的“红袋香瓜子”帆布鞋；10月，又跨界与网易云音乐推出限量版“蓝袋乐享包”和“网易乐享礼盒”；随后还与LV设计师推出国潮定制礼盒，发力高端国际化市场。 在产品多元化上，洽洽于2019年7月18日，推出坚果品牌升级战略，将品牌战略升级为“掌握关键保鲜技术”。洽洽创始人陈先保曾公开表示，“我们要all in，尽快将洽洽的每日坚果做到行业第一”。 战略定位专家、九德定位咨询公司创始人徐雄俊表示，就目前的发展状态而言，洽洽的发展确实不及三只松鼠、良品铺子、百草味。但是洽洽并没有停止追赶的脚步，从起步之初完全依赖线下到布局线上，再到与头部主播合作以及招募自有主播，这所有的动作都是洽洽想要走出舒适圈的信号。 “但是，想要跻身三巨头之列，对于洽洽而言存在不少挑战。先不说营收已经跨入百亿行列的三只松鼠，单就上市不久不断开拓细分领域、参与儿童零食团体标准制定的良品铺子而言，洽洽想要超越已经存在一定难度。另外，随着百草味被收入百事麾下，无论是从资金链还是渠道的补充上，都可圈可点。”业内人士称。 面临成本难题 透过洽洽的种种举动，不难看出它想要突破当前坚果炒货市场格局的欲望，而且与直接邀请头部主播相比，招募自有主播成本风险更加可控。 相关数据显示，当红主播薇娅与梦洁股份在此前合作中，梦洁股份支付费用达到213.24万元，占梦洁股份2019年经审计营销费用的0.3%。以此推算，薇娅出场费一场平均在70万元上下。根据坊间信息，自带流量的罗永浩出场费为60万元左右。与携带巨大流量的当红主播相比，招募自有主播似乎更划算一些。 在赖阳看来，企业招募自有主播，相对而言在专业度、对产品的了解度等方面比当红主播更胜一筹。基于此，这些企业自有的主播能在直播过程中更好地满足企业消费者的需求点。 但在徐雄俊表示，招募自有主播无论是在成本上还是周期上，都存在着不确定性。同时还存在自主招募主播知名度不高、影响力低、带货能力弱的风险。 洽洽在接受北京商报记者采访时表示，由于现在该活动项目还处于前期招募进行和试行中，不方便对外发布言论和规划。 显而易见，相较薇娅、罗永浩等头部主播的带货能力，自有主播的带货能力显然较弱。据悉，罗永浩一场3小时的直播，洽洽的坚果卖出了200多万袋。而疫情期间，在洽洽自有主播主导的淘宝每日一场直播活动中，每日坚果月销量为7.5万单、辣烤腰果月销量为8.5万单。 业内人士称，一些不够专业的主播对于整个产品销售存在较大的影响。 据悉，在洽洽4月自有主播的一场淘宝直播中，因为主播说话一时不太温和，洽洽天猫旗舰店粉丝5分钟内就下降1000多人。 赖阳说，相较三只松鼠的爆款IP，洽洽通过邀请头部主播带货吸引粉丝的方式还比较粗犷，这样的引流只是短暂性的，加上头部主播昂贵的出场费，于洽洽而言，其实并不划算。真正想要比肩三巨头的方法，还是需要从产品本身出发，完善产品多样化，推动产品品牌升级，年轻化、趋势化，不断适应消费者需求变化，才能跻身前三强。 [05] \t

新冠疫情的爆发让整个写字楼市场雪上加霜。 自2018年四季度起，在经济增速下降和贸易争端影响下，一线城市整体市场一直处于下行态势，平均出租率和租金均出现连续6个季度下跌，新冠疫情的爆发进一步加重了这一下跌态势。 2020年一季度一线城市平均租金降幅超前5个季度的租金平均降幅2.1%，达到2.5%；出租率下跌1.2%，不但高于前5个季度的出租率平均跌幅0.7%，创2019年一季度以来的最大降幅。 北上深租金创三年新低 受疫情影响，一线城市平均租金集体下跌，北上深平均租金水平创三年最低。北京租金水平遥遥领先，接近12元/平方米/天。上海次之，平均租金在8元/平方米/天左右，深圳和广州的写字楼租金水平保持在6-7元/平方米/天不等。北上深三城租金下降明显，下降的主要原因有以下两点: 第一，不少非核心区域的新楼入市后拉低了平均租金; 第二，供应量大的同时，需求量在整体经济增速放缓、中美贸易战、新冠疫情等多种功能因素的影响下减少，导致供需失衡，进而租金下降。 一线城市中深圳处境更为艰难 分城市来看，广州得益于市场基本面较为健康，并且当前广州市场资产价值较低于其他一线城市，处在价值洼地，因此，资产价值波动较小。 北京市场整体租金远高于其他一线城市，随着空置率日益上涨，整体市场经营情况波动不小，但由于北京政治中心的独特地位，使得该地区资产拥有更高的低风险溢价，因此，整体价值波动较有限，2003年SARS期间前后北京市场经营情况波动较大，但整体资产价值依旧坚挺，与此次情况如出一辙。 上海市场化程度较高，因此受到疫情影响的反应也更为明显，整体资产价值略高于其他城市，投资回报率略低于北京，因此价值波动相较其他城市更大。 深圳写字楼供需态势紧张，由于本次调研项目以自持出租类项目为主，市场内存在着的大量的小业主、包租客等相关数据尚未被统计进来，因此，深圳的真实市场波动比目前反映出的情况更大，就当前情况来看，未来半年内深圳的处境更为艰难。 某种程度上讲，本轮疫情也可以视为对一线城市写字楼项目的估值做了一次压力测试。就结果而言，位于一线城市估值区间范围底部的项目估值基本真实地反映了其自身价值，可挤压的水分较少；而位于一线城市估值区间范围顶部的项目则暴露了其抗压能力的脆弱，其自身价值高度依赖稳定繁荣的市场环境，这一现象值得相关投资者警惕。 上海外贸为主的商务区受到一定冲击 从此次调查来看，疫情对于不同租户特点的商务区冲击不同，以外贸为主的商务区受到一定冲击。 1）北外滩整体出租率和租金下降近10% 北外滩功能定位为航运、经济，板块内物流、外贸企业众多，这些行业在本次疫情中受较大影响，不少房源出现了空置；剔除新入市项目影响，整体的出租率和租金下降幅度接近10%，商务区内不少项目在疫情期间基本都给予了价格和免租期上的优惠。 2）大连路商务区租金和免租期都可谈 大连路商务区基于交通优势而得以发展起来，办公人群相对较固定，行业偏向于物流业、贸易、金融类。甲级类项目平均租金在5-6元/平方米/天左右；板块内出租率差异较大，楼龄相近的项目运营好的出租率可达95%，运营不佳的则不足60%。该板块的交通优势正在被逐渐崛起的其他板块所稀释，受疫情的影响，租金和出租率都有所下滑，浮动明显，不少项目疫情期间租金和免租期都可以商谈。 3) 莘庄商务区免租期可高达3-4月 莘庄商务区属于闵行区内重要的商务区。当前闵行区的空置率大约在34.4%，剔除新入市大型楼宇的影响，整体的空置率在29%左右。区域内主要的商务聚集区内写字楼的楼龄普遍较新，基本都在10年以内。但由于短期内供应较多，因此，空置率居高不下。 莘庄商务区为大虹桥的“辐射区”之一，片区客流接纳大虹桥外溢客户，而现阶段大虹桥自身尚处于不饱和状态，因此，莘庄片区的需求度缺乏强力支撑，出租率较低，保持在60%-70%之间，疫情期间多数项目的免租期延长力度较大，高的可以达到3-4月，4个月的免租期相当于租金下浮15%。 4）五角场-新江湾租金和出租率相对坚挺 五角场-新江湾城片区作为城市副中心，规划定位融商业、金融、办公、文化、体育、高科技研发为一体的以知识创新为特色的城市公共活动中心。板块内商务氛围日渐成熟，空置率基本保持在20%-30%内。许多知名企业总部入驻在此，如IBM、BILBIL、德国汉高、耐克、马牌轮胎等，保证了该区域的稳定性。 特别是有适合大学生创业园区，有企业总部入驻的大楼都是以科技类制造业产业为主。此次疫情对该板块的影响有限，租金和出租率相对坚挺。 北京坚挺的金融街也出现了松动 金融街作为首都金融主中心区，规划定位为“国际化的金融功能区”。2008年，在全金融总体规划中，进一步确定了金融街在首都金融业中的核心地位，提出要将金融街建成首都金融主中心 。 截止目前，已有兴业银行、瑞士银行、摩根大通等诸多着名金融机构入驻，入驻企业以金融保险和投资、IT通讯高科技及顾问咨询业为主，分布着重要的政府机关、世界百强企业及金融机构的总部。 此次疫情使得北京写字楼市场租赁按下了"暂停键"，对于长期价格和出租率坚挺的金融街也出现了松动。2020年一季度金融街租金、出租率都出现了明显下降，其中有11%的项目出租率变动幅度达10-20%。 深圳业主下调租金抢租户 福田中心区属于深圳最核心最成熟的商务区，是深圳唯一集金融、商贸、购物、休闲、旅游、信息、文化、会展及行政于一体的城市商务行政和文化中心，是深圳商务氛围最集中、商务楼宇品质最好的区域，拥有总部企业超过350家。 随着深圳城市发展的西移、新兴商务区的不断完善，加之疫情的进一步影响，区域内的写字楼租金及出租率延续了2019年持续下跌的态势；2020年第一季度福田中心区域租金、出租率进一步下降，不少业主降低了心里预期，下调租金抢占租户，二房东则通过提高佣金、推出特价房源吸引租户，未来市场形势严峻。 新冠疫情让本就下行的写字楼市场处境更为艰难，不同租户特点的商务区表现差异明显，短期内租户因行业影响而导致的租户调整状态会有所持续，下降趋势在短期内较难改变，对于不少项目而言，如何在新环境下找准项目自身定位，根据市场做出正确调整，是需要关注的重点。 [02] \t