中国城市运营商的历史和变迁，从土地运营到One City

编者按 在中国移动发布新型智慧城市运营商宣言一周年的日子里，特别策划本次专题，面对风起云涌的时代洪流，记录中国移动在智慧城市领域的布局探索、深耕细作，期待中国移动在新时代的新发展。 随着中国城市化水平的不断提高，越来越多的城市化难题逐渐显现。城市的发展客观上需要优良的公共环境，要求经济发展与整个社会文明的进步同步，城市要实现可持续发展就必须找到适合自己发展的道路，选择主体产业，让生产消费和科技文化产业协调发展，构建和谐社会，提升城市的核心竞争力，于是城市运营的概念应运而生。20世纪末，我国的大连、青岛等城市首先引入城市运营的概念。后来，广州、上海、北京等一批大中城市，纷纷将这一理念作为城市发展战略。现在，城市运营这一理念在我国已经普遍流行，成为各地城市建设的理论基础，并越来越受人们的重视。 1 脱胎于地产商的传统城市运营商 任何一个城市的组成都可以归结到三个层面上： 一是城市的建筑形态，即城市的硬件、基础设施； 二是经济形态； 三是城市的文化形态。城市运营就是将城市的各种资源以及所提供的公共产品或者服务以现代市场营销的方法在其市场上兜售的过程。 一直以来，土地是城市运营的核心资源。城市运营商在充分理解政府宏观意图的前提下，充分运用市场化机制和手段，通过开发成片大面积的土地，来带动城市和区域经济的发展，既以自身经济利益为导向，又注意兼顾长远的社会效益。在城市的构成中，城市运营商着重于“城 ”的建设，对社会的参与也越来越广泛。除了传统的地产开发与建设外，还涉足物业管理、社区教育、社区文化等领域。优秀城市运营商的管理和服务水平对社会起着示范和导向作用。 在传统城市运营的模式下，地产运营商把触角伸向社会的各个层面，力图从建筑规划、物业管理、社会文化等方面对城市的整体格局直接产生影响。随着地产市场向规模化与集约化方向发展，城市运营商的规划意识、操作能力、社会责任感远远超过一般开发商。从这个层面来讲，优秀的地产运营商在完成向城市运营商角色转换的同时，已经担纲起一个城区“执行官 ”的重任，直接协助市长们管理、经营一座城市。城市运营商是全新的房地产开发经营企业，与传统开发商最大的区别就在于：前者更多地参与区域的规划和组织，对社会贡献明显高于后者。 2 土地财政亟待转型，传统城市运营商面临困境 城市土地运营的特点是基于低廉地价的大盘开发，并通过品牌注入、产业导入、配套先行等方式，创造价格优势和规模效益。房地产企业依据自身资源禀赋和运作经验，已形成了一些具有鲜明特征的经典模式。 一是基于商业地产的城市运营。如万达凭借万达广场及其百货、院线的商圈再造能力，在城区和新区开发商铺、写字楼、公寓等组合业态，利用住宅快速销售回笼资金用于项目建设，持有部分商业收取稳定租金。 二是基于工业地产的城市运营。如华夏幸福以主题产业园开发为主，并提供招商、孵化、物业等服务，依靠地产开发增值支持项目运转。 三是基于旅游地产的城市运营。如华侨城以文化旅游为载体，在远郊低价圈地并开发主体公园景区，借助土地升值和住宅销售回笼资金，反哺旅游项目建设，持有并获取旅游项目收益。四是基于郊区城镇化的城市运营。如碧桂园郊区化大盘模式，选址二三线城市郊区，开发住宅为主并配建学校、酒店、医院等公共设施，利用低价快销模式实现高周转。 但土地运营如今面临两方面的困境。 一方面，电商爆发式增长对商业地产盈利能力的侵蚀正逐步显现，这种行业性的颠覆在国内外的进程几乎是同步的，其影响力尚无前车之鉴。一般地，传统商业项目中零售业占比在60%以上，如今零售业实体店门可罗雀的现象极其普遍，商业地产出租率将大幅下降，原有的折现估值模型将不再适用，持有物业估值下跌和商业地产结构性过剩将是大部分开发商即将面临的重大难题。 另一方面，商业住宅的情况也不容乐观。清华大学教授、博导孙立平孙立平教授表示，在中期意义上看，以房子为中心的时代即将结束。所谓房子为中心的时代将要结束了是指整个社会围着房子转那样一个时代的结束。即人们把挣来的钱基本都用在房子上，其它方面的需求，能压缩压缩，能凑合凑合。他解释说，这一结论主要是是来自两方面考虑。第一，现有的住房已经基本可以满足城镇居民的住房需求。中国城镇居民的人均居住面积约为36.6平米。而现有库存，按照户均面积来算，大约每个家庭拥有1.1套住房。第二，广义的库存可以大体满足未来城镇化的需求。虽然目前对于住房库存的测算数据并不完全一致，但是平均来看，考虑已建、在建和用地已获批的情况后，库存总量大约为130亿平米左右。按照我国城镇居民最新人均居住面积（2018年数据）为36.6平米来测算，现有库存完全可以满足城镇居民的居住需求。现在中国已经把后几代人的房子都盖完了，但是现在房企依旧在积极地拿地，准备开发。 深究这种情况背后的原因，一是这些传统城市运营商忽略了土地增值背后“人”的因素。无论是商业用地还是居住用地，土地的增值的根本原因都是人。以商业用地为例，城市运营商除了需要考虑如何增加这块地的人流量之外，还需要考虑租用这些地的商家该如何盈利，他们卖什么，顾客为什么选择在这家店消费……这虽然是租地的商家应该思考的问题，但当大多数商家在租用这块地之后都无法实现盈利的时候，这就是城市运营商需要考虑的问题了。正是由于对这些问题的忽视，导致许多商品街在电商的冲击下不堪一击。在电商的冲击下，利益受损的不止是零售业实体店，还有这些实体店所在地段的运营商。此外，城市运营商没有将城市作为一个整体来思考。住宅用地周边设施的增加固然可以增强这块地对居民的吸引力，但商品房的销售不应变成不同运营商比较谁将自己那块地建设得更宜居的角逐。运营商需要跳出区域，从更广阔的眼光来看待整个城市的建设，思考这座城市对居住用地的需求到底是多少，是否有必要继续建设。 3 智慧城市运营商 正是由于以土地为中心的城市运营出现种种问题，近年来，城市运营的重心也正在转变。随着数字技术的发展，数据资源在城市运营中的重要性愈发凸显出来。在数字化领域，城市是更大的舞台，城市是由人、物、事件组成的复杂系统，比工厂更加丰富多彩。城市发展至今，面临严重的问题，传统的发展模式已经失效，以信息化为引擎的数字城市、智慧城市成为城市发展的新理念和新模式。 在城市数字化建设方面，我们已经取得了不少成就。一个个数字平台的建立，智慧交通、智慧安防、智慧政务等平台，将城市的数据搜集起来，进行集中化处理，从而达到便民利民、清洁高效的目的。 但信息化并不是智慧城市建设的全部内涵。正如房地产商与城市运营商的区别一样，这些平台只是将物理的信息转化为数字的信息，却没有将这些数据统筹起来，也没有考虑将不同模块的数据加以整合，开发出新的用法，从而实现数据的增值。 在进行智慧城市建设时，大多数企业还是以一种自下而上的思路在处理数据，哪里需要数字化，就着手采集哪里的数字信息。在这样的模式下，形成了一座座的“信息孤岛”，各个系统的数据相互隔离，重复采集。既存在严重的浪费问题，又大大降低了数据处理的效率。同时这些数据又难以利用，无法利用这些数据对一个城市的整体面貌进行分析，也无法利用这些数据对整个城市的发展作出规划。 4 新型智慧城市运营商 针对上述存在的“信息孤岛”现象，中国移动提出要建立新型智慧城市的新平台。我们的平台理念正在从“城市超脑”进化到“One City”。以自上而下的眼光进行思考，将城市看成一个整体，关注数据之间的联结，以整体的思维进行规划和运营。 中国移动 中国移动以提升运行效率和提高资源价值，实现资源精准配套，达到优政、惠民、 兴业为主要目的，围绕基础设施、数据、业务、垂直产业、城市建设方面的任务，全面发力智慧城市建设。在建设新型智慧城市的实践中，中国移动强调以人为本的核心理念，运用新一代ICT技术建设为城市高效安全服务的高质量通信基础设施，并将其核心理念运用到“顶层规划设计”中。打造新型智慧城市并非是ICT技术的单纯堆叠，更不是数据的泛滥。新型智慧城市理念的提出是为了要规避“信息烟囱”、“数据孤岛”等传统智慧城市中所遗留下来的症结，要切实利用ICT技术与城市建设规划相融合，秉承“可持续”原则，从而为解决城市运营管理中突显的痛点问题提供具有、科学性、前瞻性、可持续性的解决思路。 在实现互联互通方面，由中国移动提出的由“城市超脑”向“Onecity”转变的思考，为未来城市管理中参与者间建立多向互动的关系提供了新思路。 中国移动将利用自身的优势，推动自身从传统通信运营商向新型智慧城市运营商转变。例如依靠海量数据，计算能力，建立城市大数据来挖掘新的需求，从而能够更好的服务于政府各部门，帮助政府了解城市管理中的盲区和城市发展机遇，帮助城市管理者更好的理解城市现状，深化对城市方方面面的洞察力，使能政府服务于民的职能。在此过程中，数据质量和价值都会进一步提升。中国移动将努力打造公共服务普惠化、社会治理精细化、产业发展数字化的新型智慧城市。 浪潮 浪潮在业界首提智慧城市运营商，定位于服务整个城市的可持续发展。在新型智慧城市的发展战略要求下，浪潮打造以大数据为核心的政务云服务。与以往的城市运营商运营项目单一，横向拓展不够，缺乏数据交互等有所不同，浪潮为实现数据资源开放共享，通过新型智慧城市规划咨询、创新转化、建设与运营等一站式服务，推进新一代信息技术与城市现代化深度融合，实践对城市的智慧化管理，智慧化运营，从而使城市得到可持续发展，同时助力新型智慧城市产业模式的形成。 浪潮提出了“三融五跨一协同”原则，强调数据融合、技术融合以及业务融合，实现跨层级、跨地域、跨系统、跨部门、跨业务的协同管理和服务。在济南新型智慧城市的建设和运营中，浪潮采用“大数据+微应用”的模式实现了对数据的充分合理运用，增强了各类数据的融通共享。具体方法包括：建立政务云，推动集约化云基础设施建设，规划数创公社，培养大数据领域新技术、产品和平台，建设互联网+政务等智慧应用体系，发布智慧城市统一门户以及客户端APP，汇集为民服务统一入口，与12345政府服务热线对接，优先开放16类为民服务事宜，大大提升为民办事服务效率。这些都大大增强城市综合治理能力和居民幸福感，赋予城市建设以人文精神，人文关怀，全面提升城市的凝聚力和带动力。 [44] \t