地王入市遇冷 上海中高端项目逐渐退热

据上海中原地产数据显示，上周（5.11－5.17）新建商品住宅成交面积19.4万平方米，环比减少31.2%。虽然成交面积有所减少，但总体来看，上海各区交易相对稳定，上周依然有九个区成交维持在1万平方米以上，不过成交超过2万平方米的区上周只有3个，比前期减少3个。 从成交结构来看，主力依然是中高端为主，但是首次改善产品在努力回归。 上海中原地产统计数据显示，上周成交前十项目中，依然有3个均价10万元＋的产品，但是这三个项目成交排名开始降低，签约最好的项目也只不过40套，量要比前期少很多。 值得注意的是，上周5月13日，业界瞩目的全国单价地王中兴路一号开盘入市，但首开去化效果不达预期。 根据上海万科方面透露，中兴路一号开盘当天完成了约8亿元的首开销售额。但上海网签备案数据显示，截至5月17日，上海中兴路一号（备案名：静雅名邸）自开盘以来成交总面积为228平方米，总套数仅有3套，网签备案的成交总金额2350.94万元，成交均价为103261元／平方米。 这一结果与万科官方公布的数据出入较大，但也有分析人士指出，万科公布的数据可能是现场签约额，其中很多还未网签备案，导致数据出入较大。 但横向对比上周成交位于前十的三个均价10万元＋项目，中兴路一号的表现的确不突出。 除了此前提到的项目地段及设计等方面的问题，中兴路一号的“不如意”或许也与近期上海市场高端退热、首改回归市场有关。 上周成交排名前三的项目均是均价在“4字头”和“5字头”的刚改类项目，这也与疫情前的市场成交结构较为符合。但纯刚需类项目依然缺席。 有意思的是，上周上海成交超过百套的项目只有一个，也是来自于万科的项目，即位于闵行区的“万科紫虹新苑”，成交175套，网签均价为4.8万元/平方米。 对于上周上海市场整体表现，上海中原地产市场分析师卢文曦表示称：“前期在供应开闸后迎来一波集中释放期，随着积压的需求释放后，成交开始从高位滑落。但从成交绝对量来看，仍在平均水平之上，对于这种回落市场不必担忧。另外，从近期一些高端项目认筹来看出现分化，有的项目认筹效果不如预期，而有的项目还出现多人抢一套的状况，一改前期是项目都能全部认筹完的现象。当然，产品有冷有热对于成交维持在相对高位的当下，也能反映出市场还是具有理性的。” [02] \t