两会声音｜徐念沙：构建装配式建筑产业链，降低全产业链成本

今年的政府工作报告指出，要深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合 带动作用，培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施 策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施，让城市更宜业宜居。 房地产业的高质量发展与城市建设息息相关。全国政协委员、保利集团党委书记 、董事长徐念沙在《提升城市建设质量，更好满足经济社会发展和人民群众需要》的 提案中表示，我国房地产行业在２０１９年规模达到１６万亿峰值，随之将进入增速 放缓、质量提升的关键期。 徐念沙认为，房地产行业要提升发展质量，关键要在抓重点、补短板、强弱项上 下功夫，主要表现在四个方面。 第一，加快长效管理机制落地，围绕供给侧结构性改革主线，抓好住房市场调控 、土地供给改革、房地产金融改革、财税政策改革４个重点方面。对此，一是推进土 地供给改革，形成供需匹配的市场关系。在住宅用地方面，按照人地挂钩原则要形成 跨区域、跨城市的土地供给协调机制，解决用地指标矛盾。建立土地市场准入制度， 鼓励支持资质好、信用优、稳健经营的房企发展，从源头形成“土地不炒”。二是建 议突出防大落的工作部署，因城施策，适当优化信贷支持力度，引导合理需求释放， 通过稳定楼市为宏观经济平稳健康发展作出重要贡献。中长期来看，通过完善长效机 制，处理好房地产与经济、社会等各方的关系，来推动房地产行业实现新的高质量发 展。 第二，居住升级、产业升级两手抓，助力经济社会转型提升。针对当前存在的一 些短板和弱项，徐念沙建议，一是优化各类限制政策，分类引导合理需求释放，推动 形成长期合理的价格体系，调整局部过严的限价，引导城市房价形成合理梯度，实现 保障刚需、支持改善、遏制投机的效果。二是加快智慧城市、智慧社区建设，推动产 品升级与５Ｇ、大数据相融合，在公共安全、健康医疗、交通出行等领域有效提升城 市承载能力。三是出台系列支持和配套政策，鼓励房企积极投入到重点子领域，积极 为高科技、高端服务业提供更好的产品和配套服务。四是引导构建装配式建筑产业链 ，进一步降低全产业链成本。 第三，完善房地产大服务体系，全力加强软实力建设。房地产服务体系，纵向要 匹配不动产相关的人民需求，聚焦物管、代理、产业链金融等全链条服务；横向要基 于不动产业态，与现代服务业发展相融合，在写字楼、酒店、购物中心等物理场所内 ，提供商务、文娱、康养、产业经营等综合服务。徐念沙建议，一要建立社会基层治 理的权责利体系，完善行业法律和物业管理体系。二要完善养老产业扶持政策体系， 缩短政策落地时间。三要提供金融支持，推动实体商业转型升级。 第四，完善科学化房地产金融体系，促进形成专业分工新格局。徐念沙认为，只 有完善科学化房地产金融体系，形成“投－融－管－退”专业化分工的良性循环，才 能更好的走向高质量发展。对此他建议，一是对融资方式分类匹配，降低经营性物业 资金成本。对于自持经营性物业，指定银行提供低息专项贷款；房地产企业发行债券 用于发展经营性物业的，提供绿色审批通道，提供长线资金支持。二是打通金融退出 渠道，减税降费促收益率提升。应加快推进公募ＲＥＩＴｓ的试点工作，在ＲＥＩＴ ｓ相关环节应予以税收优惠，对于资产交易和运营涉及的所得税、增值税和房产税予 以特别优惠。三是鼓励房地产基金发展，促进专业分工和产融结合。设立产业基金和 政府引导基金，提高资产流动性，实现轻资产运作。鼓励大型地产商培育专业运营服 务商，为其轻资产管理打通资本市场渠道。 [19] \t