地市火热高溢价频现 房企积极补仓押注未来

近期以来，随着房企拿地政策的利好，以及房地产市场的复苏，房企拿地的信心越来越足，土地市场高价地频繁出现，市场升温之势渐显。 高价地再度出仓 高溢价土地明显增多。自3月份以来，各城市土地供应逐步恢复正常，尤其是进入4月份以来，土地市场热度明显上升，这种上升趋势在5月份表现更为显著。克而瑞地产研究中心提供的数据显示，5月11日-5月17日，溢价率超过30%的高溢价地块成交幅数高达36块，环比增加33%，也突破今年以来的新高，土地市场热度高涨。5月11日至5月17日的周度溢价率已经升至26%，创下今年以来的新高，较4月第一周溢价率12%已经翻番。周内合肥、宁波、绍兴溢价率达30%的土地均为4幅，长三角区域土地市场热度最为凸显。 以北京市场为例，5月19日，北京丰台区分钟寺其余两宗地出让，参拍企业包括融创、金融街、保利联合体，中海，平安等，在经过多轮激烈争夺后，这两宗地最终由合生独揽，成交总价达107.4亿元。在两宗地中，L-39地块起拍总价相对较低，房企竞拍热情较高，最终成交溢价率高达42.08%，平均楼板价达到76168元/平方米，刷新了由年初海淀四季青地块创下的楼面价纪录，成为今年成交地价最高的地块。 为什么高价地块重回市场焦点，58安居客房产研究院分院院长张波在接受《华夏时报》记者采访时表示，近3、4月不少城市房地产市场的快速复苏给了房企更多的拿地信心，尤其是核心一二线城市的优质地块的争夺上，更是显得颇为激烈。 诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱告诉《华夏时报》记者，高价地频频出现，说明房企对后市还是比较看好的。但值得注意的是，高价地背后也暗含着市场风险，王小嫱表示，疫情让大家看到房屋品质的重要性，高端住宅的总价高，购房门槛高，普通人靠自己工资买一套刚需住房都很困难，因此高端住宅的成交周期长，去化相对缓慢，高价地的风险还是存在的。 一二线城市仍然是拿地热点 从城市层级来看，一二线城市仍是企业拼抢的重点区域。上述机构的数据显示，自疫情得到较好控制的4月份至今，二线城市土地市场热度最高。太原表现最为突出，整体溢价率高达44%，近期太原在中心区核心地块万柏林区长风西板块供应三宗大体量宅地，周边商业配套完善，地块升值潜力巨大，引起房企的激烈争夺。 宁波、西安、厦门、徐州、福州、常州等城市近期土地市场整体溢价率也超30%，高溢价地块频出。以宁波为例，4月以来就有12宗土地溢价率超过30%，其中不乏江北、鄞州核心区宅地，房企竞拍十分激烈。 居于第二位的则是深圳，整体溢价率高达41%。北京在丰台区分钟寺村地块等优质地块的拉动下，整体溢价率保持在11%的稍高水平。上海和广州的溢价率均在5%以下，整体相对平稳。 张波表示，从目前的高价地块来看，基本都是一二线核心城市的优质地块，而三四线城市以及部分一二线城市的偏远地块流拍率依然不低，因此房企整体拿地的谨慎度在提升，拿地的价值判断逻辑更偏于保守。优质高价地块本身的抗风险能力相对较强，虽然也存在未来去化风险，但相比之下风险相对可控，收益相对可期。 土地市场开仓放量 疫情期间，河北、浙江、上海、天津、重庆、西安、杭州、无锡、南昌等多地发布了楼市利好政策，针对土地方面的政策有：延期或分期缴纳土地出让金、降低土地拍卖保证金比例、城镇土地使用税有困难的可申请减免等，以缓解开发企业的阶段性资金压力。 近几个月，各个城市的土地规模开仓放量，在政策的支持下，房企拿地的底气也越来越足。王小嫱分析，今年土地市场刚开始在疫情影响下，各地土拍延迟，也造成了一季度整体的土地市场供需规模缩减，疫情高峰退去之后，各地出台从供需端支持企业应对疫情的相关政策，如多地出台延迟缴纳出让金。另一方面，国内货币环境略显宽松，资金流动性加强，国内融资环境也略显宽松。此外，疫情后一线及热点二线城市频频推出优质地块，吸引了各大房企的目光，部分地块高地价高溢价成交。融资成本降低是今年企业积极拿地的原因之一。 张波分析，土地市场由冷转热主要有两方面原因，一方面是部分城市在土地政策上给予一定放松，包括付款、准备金的要求层面的降低，在一定程度上提升了房企拿地的意愿度；另一方面则是和部分城市交易市场快速复苏相关，房企在快速获取预售资金的同时，在土地市场上表现也会更为积极。 张波还表示，融资成本的降低，加之拿地政策的放松，两者共同作用下，房企拿地的热度的确得到了较大程度的提升。但由于目前大型品牌房企在融资层面依然优势明显，而中小房企的融资难并没有出现明显缓解，因此未来在拿地层面上的房企分化也会更为明显。 [02] \t