长租公寓：织好城市更新的“针脚”

城市更新是新常态下城市发展的必要条件，不仅影响一个城市的经济活力，同样也紧系民生建设，需要用细心、耐心、恒心"针针细绣"。 在经历了以投资驱动和增量建设为主的城市发展阶段后，当前，我国城市更新更加注重城市内涵发展，更加强调以人为本，更加重视人居环境改善和城市活力提升，其中老城区、旧小区改造尤为重要。 2020年政府工作报告明确了3.9万个老旧小区的改造目标。5月24日，国家发展改革委副主任宁吉喆在国务院新闻办新闻发布会上表示，要大力发展住房租赁市场，加大城市老旧小区便民化等方面的改造力度。不难看出，作为一项事关百姓福祉的民生工程，住房租赁行业将为老旧小区改造持续赋能。 近年来，在"房住不炒"、"租购并举"等一系列政策加持下，住房租赁市场主体正向多元化发展转变。其中，长租公寓作为高品质都市生活的主力军，以城市更新重要推手的形象，不仅让房屋在形态上、外观上发生改变，同时还改善了居住功能，提升租客的居住体验。 给予城市更新"柔性改造 根据中国国家卫生健康委员会数据显示，截至2018年底，我国流动人口的数量达到2.41亿人，其中大约有2.1亿人需要租房。众多的流动人口数量必然带来大量的住房需求，预计2022年，租赁人口将达到2.4亿人。 但从供给侧来看，目前住房租赁市场中70%的房源，仍属于老旧"存量房源"。以北京为例，根据贝壳楼盘字典数据，北京楼龄在20年以上的老旧小区数量5100个左右，涉及243万套住房。面对如此庞大的数字，老旧小区的改造与租赁房源供给之间，亟需找到一条平衡的纽带。 我这房子是80年代的老房子了，如果按照我们过去的装修，很少人愿意租，而且年头久了房子内的问题也不少，我们也总要到租客那里修理，有一段时间甚至都不想往出租了。后来委托给了自如，重新换了装修配齐了家电，现在都是年轻人在租，有问题管家也就上门解决了，这让我们非常省心。"北京团结湖自如业主张先生对记者表示。 张先生的出租经历其实反映了当下老小区改造的一个痛点，老旧小区居住空间普遍逼仄，环境配套较差，且有80%以上都集中在城六区，业主对于房屋装修不方便，各项投入成本较高，只好相对简洁出租，但这种传统"老破小"的存量房源，却难以满足当下年轻人对于住房的需求。 对于租房需求较高的北上广深等一线城市新青年而言，租房安全、品质及差异化服务的需求正逐渐提高。北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥对此表示，长租公寓助力了城市更新和老旧小区及老旧住房改造，给年轻人提供更加宜居便利的居住空间。一方面促进了存量房流通，提高了住房的使用效率，另一方面改善了城市年轻人职住分离问题，提高城市经济活力、发展后劲和区域价值，从实质上推动了城市更新的"柔性改造。 除了对传统老旧小区房源的升级，老旧厂房和传统房屋群落也是城市更新关注的方向。 在北京协作胡同40号，位于东二环里的古都风貌核心区，一座形制完好的两进四合院建筑，经自如设计者历时500天的改造，将其变成一个集合了咖啡厅、24小时书屋、私影室、手作空间、精品民宿等功能于一体的现代化生活空间。一群平均年龄不超过30岁的自如客们，每天在这里分享着他们与这座城市的故事，享受着传统文化与现代设计碰撞出的生活。 自如CEO熊林曾在2020新产品发布会上表示："自如已经进入到了定义新一代年轻人生活方式的阶段，自如希望为漂泊的年轻人提供更潮流、更温暖、更自由的生活空间和生活方式。 让城市更新回归以人为本 对于城市更新而言，建筑是社会不断发展的缩影，而人居生活则是品质提升的见证。长租公寓始终坚持以人为本的理念，不断规范行业标准化建设，让城市中打拼的新青年有更多的获得感和幸福感。 2019年9月，中国标准化研究院、中国建设报社、国家家具及室内环境质量监督检验中心、中国建筑标准设计研究院、中国质量认证中心、自如等机构共同发起《长租公寓室内环境评价通则》（下称《评价通则》）团体标准制定工作。 2020年4月30日，《评价通则》由中国标准化协会正式发布。这意味着，长租行业标准化建设正式开启全新篇章，一场围绕城市更新的品质租住升级赛拉开序幕。 中国标准化研究院研究院刘霞表示，《评价通则》的出台是大势所趋，在敦促企业完善产品品质的同时，不断提高自身的"硬核实力"，不断满足城市新青年对租住条件的更高要求，从而逐步规范行业发展状况和居住环境。 北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥表示："《评价通则》体现了长租公寓以人为本的发展理念。随着各项标准的逐步落地，长租行业发展将迈上新台阶，品质租住也将达新高度。 《评价通则》的确立为城市人居空间的品质提升夯实基础。而从另一方面来看，城市更新要保持长效的活力，更离不开人才的引进与建设。 2020年全国高校毕业生人数将达874万人，很多大学毕业生和城市年轻人在较长的一段时间内，需要租房来解决居住问题，长租公寓通过释放自身价值，为留住人才助力城市长远发展"添砖加瓦"。 日前，自如宣布启动2020"海燕计划"第8季，面向应届毕业生推出"月付、0押金、送搬家券"等多项福利，同时联合百度学术、腾讯视频、小米有品等10余个品牌，依托自如旗下自如友家、自如整租、自如寓、自如搬家等多条产品线，为提升毕业生的品质租房保驾护航。 记者了解到，相比传统租房的"押一付三、中介费"的支付方式，以一间月租金3000元的房子为例，则需要缴纳15000元首款。而参与"海燕计划"的应届毕业生，可以0押金、租金月付。如果选择分期支付方式还可"先住后付"，极大缓解了毕业生的租房难题。 今年，是自如启动"海燕计划"公益项目的第8年。在过去7年中，"海燕计划"已成为住房租赁行业领先的企业社会责任项目，累计惠及近92万毕业生、覆盖2000多所高校、累计减免超5亿元租房押金。而"月付、0押金"已经成为"海燕计划"、长租行业甚至是毕业生租房的重要标签。 长租公寓为城市更新赋能 2020年是全面建成小康社会和"十三五"收官之年。今年，"全国两会"政府工作报告再次强调"坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位"，为保障住有所居的美好生活指明了方向。 首先，从政策层面分析来看，当前以长租公寓为代表的住房租赁市场取得向阳发展，给房地产供给侧改革注入了强劲活力。特别是在新型城镇化建设的大背景下，培育和发展住房租赁市场已成为推动城市更新、解决城市年轻人解决住房问题的重要途径，未来仍将处于政策红利期，市场仍大有可为。 其次，从行业发展的角度来看，能有效解决城市发展痛点的机构化长租平台将迅速崛起。在促进城市存量房流通、改善住房品质的同时，满足租客日益增长的品质租住和业主省心托管的需求。 最后，从消费者选择立场上看，随着租住理念的不断提升，自如等长租公寓企业也在开发多元化、多风格的组合产品，同时还设置专属管家，并提供保洁、搬家、维修等一系列生活配套服务，为都市租房群体实现了"租有所居、住有所品"的全面保障。一系列的增值和人性化服务将迅速与传统租房模式拉开身位。 稳中求进是2020年的基调，而城市越是发展，人民对美好生活的要求也越来越高。长租公寓要在政府引导、市场主导的基础上，下足城市更新的"绣花功夫"，保障民生事业可持续高质量不断向前。 [02] \t