克而瑞：5月一线城市新增供应面积194万平方米 环比下降37%

近日，克而瑞发布《中国房地产市场5月月报》。报告指出，5月，楼市、地市分化与复苏并行，供应环比由升转降，成交持续复苏、同比跌幅进一步收窄至2%，近半城市成交同比转正，上海、昆明和南京等同比涨幅皆超6成；重点城市二手住房交易规模同比跌幅也收窄至12%，南京、杭州同比涨幅超4成。 1、供应：环、同比分别降24%和13%，8成以上城市由增转跌 5月新房供应出现阶段回调，28个重点城市新增供应面积2110万平方米，环比下降24%，同比下降13%。一方面，3-4月多数城市推盘稳步上升，连续两个月放量，5月回落也符合预期；另一方面，6月年中冲刺在即，房企也在调整推盘节奏，蓄势待发，为下个月的供货做好准备。 一线城市新增供应面积194万平方米，环比下降37%，同比下降8%。北京、广州项目推盘普遍放缓节奏，供应同、环比齐降；上海供应面积58万平方米，环比大幅锐减39%，但仍好于去年同期；深圳经历了前2个月供应缩量，本月供应有序恢复，但同比仍腰斩。 二三线城市新增供应面积1916万平方米，环比下降22%，同比下跌13%，同比跌幅略高于一线城市。 多数城市供应环比回落，仅杭州、武汉、长春、无锡等有所提升；同比也是跌多涨少，仅1/3的城市供应面积高于去年同期。我们认为随着年中冲刺季来临，6月供应将维持稳中有增的态势，大概率恢复到去年同期水平。 2、成交：同比跌幅收窄至2%、近半城市同比转正，上海等涨幅超6成 供应收缩，但成交热情不减，28个重点城市整体成交面积约2522万平方米，环比增长19%，同比降幅收窄至2%。 一线城市成交面积271万平方米，环比增30%，同比下降17%。北、上、广均环比增长，尤其是上海成交创新高，单月成交面积109万平方米，同、环比涨幅皆超60%，东方惠里、万科天空之城等多盘持续热销；深圳成交继续阶段回调，本月仅成交34万平方米，同、环比齐跌，源于经营贷监管趋严，市场正逐步回归理性。 二三线城市成交面积2252万平方米，环比增长18%，同比已然持平。重庆、昆明、杭州、武汉都迎来了疫情后需求的集中释放，成交面积均超140万平方米。环比来看，二三线城市涨多跌少，仅青岛、成都、常州、长春、苏州、大连等少数城市成交面积较上月小幅回调。同比来看，则涨跌参半，昆明、南京等成交同比涨幅均超60%，但西安、苏州、宁波等市场复苏动力略有不足。我们认为随着供应逐步放量，6月成交有望持续恢复，同比大概率由负转正。 3、库存：超6成城市库存环比回落，超8成消化周期降至18个月以内 5月，多数城市供求关系维持紧平衡，六成以上城市供求比小于1，南京、上海、重庆等核心城市供求比在0.5左右，供不应求态势明显。受此影响，六成以上城市库存面积环比有所回落，但同比来看七成以上城市库存仍处上升通道，青岛、郑州、杭州等同比增幅超40%。 成交明显复苏带动下，28个重点城市消化周期环比皆大幅收窄，八成以上城市降至18个月警戒线以下，杭州、济南等消化周期不足6个月，反观北京、大连等消化周期仍高于36个月。 4、成交结构：中高档、高档占比上升，90-120平方米成交占比下降 从价格段分布来看，京沪本月低档产品成交占比与上月持平，深圳回落2个百分点；中低档产品北京回升3个百分点，上海下降1个百分点；中档产品上海、北京分别回落4个百分点和3个百分点；中高档产品占比上海、深圳微涨，涨幅在3个百分点以内；高档产品占比三城皆有所回升，上海上升4个百分点最为迅速。 从面积段分布来看，90平方米以下产品占比涨跌互现，北京和深圳分别下跌和上涨3个百分点；90-120平方米产品占比三城皆有所回调，回调幅度均不超过3个百分点；120-144平方米产品占比京、沪微涨，深圳微跌；144-200平方米产品占比上海微降3个百分点；200平方米以上大户型产品成交北京、上海分别回升1个百分点和3个百分点，深圳回调2个百分点。 5、二手住房：成交同比降幅收窄至12%，南京、杭州累计同比皆增36% 5月，二手房市场热度与4月大体相当，也与新房市场态势一样同样保持分化复苏。从数据来看，8个重点城市二手住房累计成交面积约534万平方米，环比微增1%，同比降幅进一步收窄至12%。 北京、青岛等二手房市场持续复苏，成交面积也开始超去年同期，南京、杭州成交持续高位运行，同比涨幅皆超40%。仅成都、苏州复苏动能减弱，成交环比步入下降通道，同比跌幅仍在50%以下。前5月，南京、深圳、杭州成交表现抢眼，累计成交同比涨幅都在30%左右。 6、综观：5月供应回调、成交“坚挺”，6月冲刺季成交大概率由负转正 5月，楼市稳步复苏，供应层面，经历了前2个月的集中放量，本月阶段性回调，同环比齐跌，二三线的推货节奏明显放缓；成交层面，环比保持增势，成交量基本恢复至去年同期水平，一线上海本月成交可圈可点，热点板块项目大卖和延迟备案等因素推动本月成交破100万平方米，创历史新高；二三线城市分化加剧，同比涨跌参半，昆明、南京、济南同比涨幅显著，均超45%，已经显著超过去年同期水平，西安、苏州、宁波等市场复苏动力略有不足。二手房市场如是，成交热度稳步恢复，南京、深圳、杭州3城前5月累计成交规模分别同比上扬36%、29%和36%，市场热度可见一斑。 预判未来，我们认为，年中冲刺季在即，6月房企仍会加紧备货，供应放量叠加房企以价换量等诸多让利手段，成交热度有望进一步回升，同比大概率由负转正。 [02] \t