５万亿老旧小区改造需求直接拉动水泥市场

“民生问题要想出商业模式就一定要有低息的资金支持，它跟房地产开发的逻辑 不完全相同。如果没有资金杠杆、没有低息的贷款，那老旧社区改造的回报就会十分 困难。” 政府工作报告指出，今年新开工改造城镇老旧小区３．９万个，支持加装电梯， 发展用餐、保洁等多样社区服务。 作为“接棒”棚改的一项重要工作，老旧小区改造被认为是今年“稳投资”“促 民生”的重要抓手，同时也被看作房地产及相关上下游行业的新机会。 老旧小区改造也被简称为“旧改”，但与过去旧城拆迁改造的“旧改”，是两个 不同的概念。老旧小区改造基本不涉及拆迁，而是以维修完善基础设施和公共设施为 主，而旧城改造、城市更新涉及大量的拆迁重建。 清华大学建筑学院可持续住区研究中心主任孔鹏认为，老旧小区改造市场空间或 可达５万亿元，可直接拉动传统房地产业上游的钢铁、建材、水泥、环保等行业，下 游的家装、家电等行业。此外，以５Ｇ、人工智能、工业互联网、物联网等相关的基 础设施也将被带动。 “改造后的老旧社区不应是分裂的孤岛，而应该是依托新基建，实现未来住区的 联网化和数字化，使建筑空间形成拥有合力的组织。”孔鹏表示。 分析人士指出，这一行业前景虽然广阔，但在实际操作中，仍然面临着盈利模式 、社会资本积极性等方面的现实问题，未来需要在政策、企业、社会等各个层面共同 努力推动。 核心区的“老破小” 老旧小区是指“２０００年以前，公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意 愿强烈的住宅小区”。老旧小区通常在单位改制之前，由政府、单位出资建设，与１ ９９８年房改后建设成的居住区相比，公共设施落后，配套设施不齐。 根据住建部初步统计，全国共有老旧小区近１６万个，涉及居民超过４２００万 户，建筑面积约为４０亿平方米。 老旧小区改造的市场空间，主要存在于大中城市。 根据贝壳楼盘字典数据，重点２０城市的记录小区数量为１５．３９万个，其中 楼龄２０年以上的老旧小区数量为５．９６万个，老旧小区的占比近４０％。 分城市来看，老旧小区数量最多的三个城市为上海、成都、北京，老旧小区的数 量分别为１４０００个、５２００个、５１００个。从老旧小区在总体存量中的占比 来看，上海、济南、北京三地最高，分别为６１％、４９％、４７％。 老旧社区一般都集中在城市的老城区。以北京为例，逾八成老旧小区分布在寸土 寸金的“城六区”，西城近六成是老旧小区。 老旧小区居住空间小，环境配套较差。从贝壳近五年的成交数据看，北京的老旧 房源中，近半数面积在６０平方米以下。北京的老旧社区中，超六成小区无电梯，１ ６％的小区没有集中供暖，２０％的小区绿化率不足（绿化率３０％以下）。这些比 例均高于全市的平均水平。 贝壳研究院认为，北京的老旧小区主要在核心区域，地段价值高，但是目前居住 条件差，导致老旧小区在下行周期房价跌幅更大，造成了难以流通和资源被浪费的恶 性循环。 老旧小区改造的市场空间，也恰恰存在于此。 住建部将老旧小区改造的内容初步分成三类：一是保基本的配套设施，包括水、 电、气、路等市政基础设施的维修完善；垃圾分类设施的配套；加装电梯等。二是提 升类的基础设施，可配建停车场、活动室、物业用房等。三是完善公共服务类的内容 ，如养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递等设施，完善基本公共服务和基 本公共环境。 明源地产研究院的研究数据表明，保守估计，中国老旧小区改造至少需投入４． ５４万亿元。 国金证券指出，作为“接棒”棚改步入舞台中央的一项工作，旧改并不涉及房屋 拆迁和安置补偿问题，更多的是对现有房屋进行修缮、改造小区水电气路及光纤等基 础设施以及完善周边配套服务设施。虽然老旧小区改造对地产整体投资刺激作用较弱 ，但对相关领域需求的拉动作用仍然明显。 据该机构估算，在旧改的撬动下，消费建材领域中，防水材料获得的市场空间可 达２３６亿元；涂料的市场空间为５１８亿元；管材的市场空间为２７３亿元。 “民生问题”的解决之道 近些年，老旧小区改造一直以财政资金为主导。从目前的实践来看，除中央财政 补贴、地方政府专项债外，银行信贷也是旧改的重要资金来源。 今年４月１４日，国务院常务会议要求建立政府与居民、社会力量合理共担改造 资金的机制，中央财政给予补助，地方政府专项债给予倾斜，鼓励社会资本参与改造 运营。 老旧小区改造，对于社会资本来说，最大的难题是盈利模式。由于它不会拆迁旧 房重建，因而不存在通过卖新房获得盈利的可能；投入到新装电梯、新建医疗幼儿养 老设施、修建道路等公共设施的资金，未来很多只能靠物业费、停车费来获得回报。 总体来看，目前社会资本参与老旧小区改造的热情并不高。在很多投资者看来， 利润率低、投资回报周期长，是老旧小区改造面临的主要商业困境。孔鹏认为，主要 原因是没有明确的商业模式，没有清晰的产品服务的供求关系和服务标准。 孔鹏表示，老旧小区改造属于民生问题，“民生问题要想出商业模式就一定要有 低息的资金支持，它跟房地产开发的逻辑不完全相同。如果没有资金杠杆、没有低息 的贷款，那老旧社区改造的回报就会十分困难。” 孔鹏说，推动旧改行业的发展，还需多方努力。业主需要了解，老旧社区改造不 是一种政府补贴的福利行为，而是一种政府支持的商业行为，想要获得美好生活，必 须进行参与和付出；作为参与改造的企业，一定要拥有足够的耐心，并能提供真正为 终端用户创造价值的产品和服务；在政策端，政府除提供低息资金支持外，还应改变 老旧小区粗放式的管理和收费方式，争取实现居民和企业价值共享。 以房企为代表的社会资本，更愿意投入到旧城改造、城市更新项目上去。 存量房时代的到来，和一二线城市土地资源的稀缺，促使房企通过旧改来加大土 地储备。万科于２０１７年加大在“城市更新”上的布局，并积极向二三线城市进行 扩展。碧桂园也在２０１７年表示，要加大旧改投入力度，并将旧改作为“在四个一 线城市的主要发展方向之一”。 亿翰智库指出，目前参与旧城改造的企业主要以大型开发商和金融房企（地产基 金）为主，这两类主要玩家各具优势。“房企依靠在地产上下产业链的优势，在综合 类项目的改造和建筑上具有明显优势；地产基金由于资金实力雄厚，在旧改上往往采 取轻重资产结合的方式去运营，在资金和运营上具有一定优势。” [19] \t