“当下的一线城市楼市，购房者不是刚需就是财富阶层，刚需住宅和豪宅两种类型产品销售最快，成交上升也最为明显。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示，这种“两头产品”交易热潮背后，是刚需怕房价反弹，财富阶层则是出于资产保值升值目的，不动产资产一向是财富阶层资产配置的必要选项之一，近年来北京和上海不动产资产回报率较高，豪宅保值增值性较好，颇受青睐。 贝壳研究院向记者提供的数据显示，今年一季度，受疫情影响北京千万元量级豪宅成交量同比下降63.5%，2月份成交量仅为个位数。但进入4、5月份，受需求集中释放、政策利好及季节性因素等影响，北京豪宅市场成交量上升恢复，5月份成交量达到2018年1月以来单月最高纪录，环比增长57.8%，同比增长96.4%。 与此同时，5月份，北京链家二手房成交量环比增加41.5%，同比增加78.8%。5月份北京二手房市场中豪宅更“热”。从行政区划分来看，朝阳区是当之无愧的“豪宅聚集地”，无论是过去一年半时间里，还是在刚刚过去的5月里，有一半的千万元量级豪宅交易发生在朝阳，虽然听起来好像朝阳豪宅扎堆，但实际上朝阳区的面积相当于五个东西城；其次发生交易最多的城区是海淀，过去近一年半时间里约占总交易量的四分之一，刚刚过去的5月约占总交易量五分之一。这两个城区约占北京豪宅交易量的六、七成左右。 值得一提的是，在北京2019年1月至2020年5月的豪宅交易中，从各价位成交数据看，成交的千万元量级豪宅多集中于1000万元-2000万元之间，3000万元以上占比仅2.55%。相对于普通的千万元量级豪宅，“3000万元+”可谓豪宅中的“奢华plus版”。 此外，购房者需求不同购置的豪宅特征也不同。比如，顺义马坡一栋700平方米远郊独栋大别墅成交总价1690万元，但在西城金融街买闹市“小户型”3居室成交总价3000多万元，远郊别墅与CBD大平层房型也可能在总价上千差万别。 “从成交数据看，5月份北京二手豪宅成交量环比增速、同比增速均高于二手普通住宅，豪宅市场在经历疫情影响波动后在迅速回暖。”贝壳找房数据分析专家闫金强向《证券日报》记者表示，结合历史数据和最新交易数据，预期北京二手豪宅市场在5月冲至高位后，会有一个自然回落至正常水平过程。 “股市的波动已经促使一些高净值人士重新平衡他们的投资组合，给予房地产资产更大的权重。”严跃进进一步向《证券日报》记者表示，中国一线城市的高端住宅市场可能会受益于这一转变，在面对全球疫情袭来的情况下，相对于其他资产类别，中国的不动产市场将加快复苏。 [02] \t

天价学位房其实是一个教育管理问题。对于公办教育，只有让教育资源的分配相对公平，才能使孩子的义务教育不因家庭财力的不同而享受差别待遇。 近日，深圳一批高价学位房业主维权事宜被多家媒体报道。维权起由为这批房产原来在申请学位时可享受一类学位积分，现在却被降为三类学位积分，导致一些孩子在学位申请中未能通过审核。 学位房的概念是教育部门为了解决就近入学，实行学区划片所衍生出来的。在实行学区划片之初，确实为解决教育公平、减少跨区域申请学位起到了积极的作用。后来随着各房产中介的推波助澜，学位房的概念日益深入人心。无论新旧房产，一旦有了优质学位的加持，房价立即扶摇直上。 深圳白沙岭片区上世纪80年代末建设的南天花园等老旧小区因为附带有深圳实验小学的学位，目前每平方米报价基本都在15万元以上，前两年更惊现北京一胡同6平方米的房子报价380万元的奇闻。众多家长不惜重金，对这些破败不堪的房产趋之若鹜，其望子成龙的心情可以理解。他们追求的无非是一个名校学位，对于居住环境倒并不在意，甚至根本都不会居住，何况学位用完以后房产转让仍然可以享受高额的升值收益，从这种意义上来说投资学位房是一个包赚不赔的买卖。 也有人另辟蹊径，通过租赁的形式顺利申请学位。由此衍生出了一条黑色的虚假租赁产业链，养肥了一批中介和一手业主，倒逼教育部门出台了学位锁定的应对措施，但该项措施客观上又进一步推高了学位房的价格。 学位房的价格乱象反映了两个问题：一是家长对所谓名校的盲目迷信，一是教育资源配置的严重不足或失衡。 对于家长来说，似乎孩子一入知名学校的大门，便前程似锦、一片坦途。其实对于小学、初中阶段的孩子来说，即便进入了所谓的名校，也难逃放学后背着沉重的书包直奔校外培训机构的命运。不知道有没有人做过统计，是不是进了知名的小学、初中，就一定能考上更好的高中？从知名小学和初中考入重点高中的孩子中，又有多少孩子的名字出现在培训机构的光荣榜上？究竟是所谓名校的培养，还是培训机构的功劳，这实在是笔糊涂账。 中国现在实行的是九年义务制教育，这决定了小学、初中阶段属于普惠制教育性质，理性地说，不应该有所谓的重点小学或者重点初中的出现。在上世纪各地政府财力较为紧张的情况下，集中力量办好几所小学、初中尚情有可原，但在21世纪的今天，如果小学、初中阶段仍然存在所谓的优质学位与普通学位之别，无疑是对教育管理部门工作不力的一种证明。 要想从根本上解决学位不均衡问题，各地政府首先应该加大义务教育阶段的投入，确保适龄儿童有足够的入学学位。在此基础上，再对现存的教育资源进行充分的评估与优化。对一些前期投入不足的中小学校，无论是从硬件的改善，还是对优秀师资的引进，都应该给于更多的支持。应该鼓励各个中小学校开展自身的特色教育，让每一个学校都有其出类拔萃的特点。对于同一区域申报入学人数差异极大的，甚至可以采取师资相互交流等措施来削峰填谷。 深圳教育部门近几年为解决学区申报不均衡的问题，也出台了一系列的措施，包括大学区制、创办名校教育集团托管其他学校等尝试。但事实证明，这些措施并未从根本上解决问题，反而又制造出了更多在名校光环下的高价学位房。 从以上两个意义来讲，天价学位房其实是一个教育管理问题。对于公办教育，只有让教育资源的分配相对公平，才能使孩子的义务教育不因家庭财力的不同而享受差别待遇。如果每一所小学、每一所初中各方面条件都基本均衡，相信各个家长也不会再挖空心思，在各个学校之间精挑细选，更不会为了所谓的名校学位而挥金如土，助长天价学位房的涌现。 天价学位房的出现并不是深圳的特例，在全国各地均大量存在。在国家数次对房地产的调控过程中，学位房屡次成为房价调控的突破口与急先锋。房价、教育、医疗压力重重的今天，抑制天价学位房无疑会有减轻负担、促进消费的积极意义。为天价学位房降温，不是教育管理部门的义务，但促进教育资源均衡与公平，却是教育管理部门义不容辞的责任。只要实现了教育资源的充分均衡，天价学位房的问题自然迎刃而解。 [02] \t