北京月均房租持续下降 长租公寓面临持久战

6月过半，新冠疫情已在全国大部分地区得到有效控制。但随着近日北京新发地检测出多名新冠患者，房屋租赁受疫情影响的状况仍将持续。 数据显示，2020年1月-4月份，北京平均租金为81.6元/平米/月，同比去年下降4.1%。受到疫情影响，尤其是1月-2月份，交易量下降明显，租赁需求推迟，空置率同比去年同期上升。5月份，北京房租平均租金为4592元/月，环比下跌2.3%。进入6月第一周后，据贝壳研究院统计数据，北京租金水平继续呈下降趋势。 诸葛找房数据研究中心指出，租赁市场的活跃度与就业环境息息相关。虽然各大企业都在积极复工复产，但受疫情影响，企业“缩编人才、降低成本”呈常态，失业率呈现上升迹象，这也导致租赁市场的活跃度并不高。 新发地疫情的出现让大众意识到，在疫苗与中间宿主尚未研制与发现之前，这种与病毒共存的模式可能在一段时期内改变人们的生活习惯。在这样的情况下，租金下降的趋势，在今后一段时间中可能将继续下去。 出租价格持续下跌，房屋租赁行业尤其是长租公寓受到的考验首当其冲。 5月初，上海、杭州、南京等多地青客公寓的租客因“青客”拖欠房东租金，面临断水断电断网、甚至被赶出公寓的新闻开始在网上传播。青客公寓发表声明称，公司遇到了资金困难，但一定会承担起应付款项的支付责任，不会逃避，目前公司仍在正常运营，并已为部分租客结清租金贷。 有业内人士曾经坦言，长租公寓是一个微利模式的生意，行业利润率在1%-4%之间。像自如、蛋壳这样的头部企业，甚至没有一家能赚到这4%以下的微薄利润，它们长期处于亏损状态。长租公寓抗风险能力不足的背后逻辑值得深思。 早前长租公寓运营方为了抢占市场，曾砸下大量资金与房东签署协议，不惜提高拿房成本。为了能拉开更大的差价，运营方会将从房东处收来的房子进行简单的二次装修，以“品质生活”的概念，再去招揽租户。这更加大了长租公寓的资金压力。 如今长租公寓风口已过，拥有越多的房产资源，就代表前期建设及改造投入更大，资金流动性就更差。一旦房屋空置率高，这部分资金就很快被套牢。 据不完全统计，从2017年至今，已经有19家长租公寓暴雷。其中，仅2018年就倒闭10家，去年也有6家，且倒闭原因多是资金链断裂。 新冠黑天鹅，放大了长租公寓的弊端。上海一家长租公寓的老板林磊在接受媒体采访时表示，春节后原本是租房旺季，很多平台都指望着这段时间提高出租率和客单价。但因为疫情，他们的招租情况几乎为0，入住率也下降了5%左右。 为了生存，部分长租公寓企业已经实行了“关店+裁员”战略。即使是头部长租公寓运营商也不得不解约“高收低租”房源，缩减规模过冬。 随着北京新发地检测出多名新冠患者，短期内北京的人口流动再次放缓。贝壳研究院租赁分析师黄卉向媒体透漏，外来流动人口的租赁需求占比通常在50％以上，是市场需求的主流。疫情延缓了人口流动高峰期，这是疫情期间租住率降低，租金下降的主要原因。 人口流动放缓、企业用工减少，租赁市场供过于求将是长时间内的主旋律。对于长租公寓来说，走出寒冬真正复苏，还需要打一场相当长的持久战。 [02] \t