克而瑞：“租购并举”仍是长租公寓行业长期基本面

第三届“寓言·未来”住房租赁产业高峰论坛于6月12日圆满落幕。 克而瑞租售事业部总经理王伟做了题为《新形势下城市租赁市场发展趋势》的演讲。 01 国内城市租赁市场现状 第一，供需不匹配向供需平衡过渡。 根据对全国已推出租赁用地的跟踪统计，自2017年7月至2020年5月，全国范围内总计推出约200块租赁用地，规划建筑面积超1200万方。供应量呈逐年递增趋势。 尤其，2020年虽然遭遇疫情影响，但1-5月上海、深圳、杭州等核心租赁城市的租赁用地成交超过170万方，成交规模占2019年的37%，租赁用地供应力度不减。 由租赁用地的供应分布来看，上海、广州、深圳、杭州、南京、成都等租赁热点城市，土地供应量占整体约91.58%，由于产业经济发展旺盛、外来人口规模较大，在高房价的压力下住房租赁需求度较高，导致六城租赁用地供应力度较大。 第二，城市群的发展，给两类城市带来租赁发展的新机会。 “十二五”期间，国家已把“都市圈”“城市群”作为未来区域一体化发展的重点规划内容，“十三五”修订将城市群数量增至19个；国际战略指导下，城市群发展进入提速期。 第三，行业规模增长停滞，但风口将至。 头部企业已具备领跑优势；房企长租公寓阵营内TOP5企业开业规模和管理规模占到TOP20企业总规模的74%和85% ；运营商阵营内TOP5企业开业规模占到TOP10总规模的81%。 王伟表示，疫情影响短暂，“租购并举”仍是行业长期基本面。 2020年政府工作报告提到，坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展，完善便民设施，让城市更宜业宜居。 5月24日，国家发展改革委副主任宁吉喆在国务院新闻办新闻发布会上表示，要大力发展住房租赁市场， 加大城市老旧小区便民化等方面的改造力度。 预计未来，各部委及各地方将继续发布一系列鼓励租赁住房发展利好政策。 而公募REITs试点正式推出，深化资本要素市场化改革，对我国住房租赁等板块起到重大的推进作用，未来或可涉及住房租赁领域。 未来，大量国家队持有的租赁用地项目有望成为 REITs试点。 02 国内城市租赁市场动态 2020年5月，55城租金平均价格为30.68元/平米/月，环比下跌1.2%， 租金已经连续四个月下降，较近期的最高点已下跌4.3%。虽然随着疫情逐步得到控制，各企业积极复工复产，但部分企业为了控制成本， 大量减少人员编制，失业率提升，就业环境一般，而租赁市场又与就业环境息息相关，因此，5月的租金仍旧呈现下跌趋势。 6月是传统旺季，随着高校毕业生集中进入租赁市场，租赁需求将增加，市场将逐渐恢复常态化水平。 今年全国重点城市的产业园区、重点城市的租赁用房的供应，将会产生一系列政企之间的合作。政府、国企利用自身资金、政策优势，长租公寓运营商利用其专业化的运营、经验丰富的管理服务优势，强强联合、发挥双倍势能。 比如，今年3月旭辉领寓和张江集团达成合作，代运营浦东孙桥租赁地块的部分人才公寓。 03 租赁市场发展建议 对住房租赁行业的发展，王伟提出了三点建议： 第一，行业有望重新定位，租赁需求细分化，泛租赁类存量资产存在被激活的机会； 第二，流动性危机下，困境资产价值低估，存在投资机会； 随着国家GDP的下行，和 LPR利率的引导机制，社会无风险回报利率往下走，一定程度上提升了公寓这种稳定现金流的投资价值。 第三，新形势下，企业需要从多渠道挖掘合作的机会。 克而瑞租售事业部研究报告显示，未来看好开发型、社区型、环保并可重塑型的重资产长租公寓项目；社区型公寓带有配套，后期可带来强劲资金增长。 [02] \t