李宇嘉：下半年深圳的买房策略是什么？

利空出尽，5月深圳楼市再次反弹 5月份，深圳楼市再度“上攻”，二手房周度成交量在2200套左右，5月份成交量达到8553套，这是今年以来的新高，仅低于去年12月的9959套，可以说是2019年以来的“第二高位”，相比4月的7679套明显增长，并且再次达到了8000套以上“楼市趋热”的分水岭，市场继续保持高景气度。 3至4月楼市高位，可以说是需求滞后释放，但5月的成交火爆，货真价实地证明，深圳楼市之韧性。值得注意的是，4月下旬开始，楼市有所下行，主要是两个原因：一是调控政策预期，当时市场普遍认为，深圳市政府会出政策，包括单身不能购买住宅，二胎家庭才能买二套。二是房地产金融政策会收紧，特别是预计会对“房抵经营贷”给予打击。 所以，4月下旬到5月上旬，深圳楼市下滑比较明显。但是，逐渐地，大家看到，调控的这只靴子没有落地，金融政策也没有收紧。等来的却是，深圳今年居住用地供应较去年增加近一倍，2020年下半年，商品住房和公寓供应很充足，还明确了11种供地渠道。言下之意，需求端是不会打压的，政策重点在供给端。 可见，政策还是希望保持市场热度，以更大的供给来满足需求。所以，5月中旬开始，深圳楼市又开始回升了。从结构来看，与3至4月不同，5月份改善型需求全面发力。一方面，90-140平米、140平米以上的户型，及总价800万以上的户型成交，明显增加。另外，二手住房套均成交总价，5月底达到了接近530万元，这可能是历史最高水平了。因为，过去几年，深圳二手房成交套均总价，一直在500万元以下。 所以，如果是刚需，刚进深圳没几年的小白领，手上攒了100万现金，是可以买到总价300万的房子的。笔者也建议大家这样置业，“先上车、后改善”，“先小后大”，这样才能逐渐在深圳站稳脚跟，分享城市发展的红利。 买卖博弈，6月楼市高位平衡 6月份，从周度高频数据看，深圳楼市有所回落。原因在于：一是看房需求被激活，业主的胃口提高了。挂牌价在7.5万元/平米，而成交价在6.5万元/平米，整整相差了1万元，成交有所阻滞；二是前期释放了一部分需求后，近期需求以换房为主，套均总价提高了。因此，后续需求释放受阻碍。其实，6月第一周，除了北京外，一线城市楼市成交量都开始下行了。 但是，笔者认为，6月份市场还将在高位徘徊。首先，资金面和政策面利好，市场预期在不断改善。相比3至4月份，5月份以来刚需和改善“双双发力”，看房量还在高位，整个市场被带热了。另外，换房增加、投资客出货，二手房挂牌量也在上升，卖家调高价格的比例在下降。 此外，货币在明显放量，买家追逐安全资产的动机在增强。因此，6月份买家和卖家依旧高位博弈，楼市在供需体量上“高举高打”。6月第一周，买家议价空间达到3.6%，比前两周明显增加。也就是说，一旦买家诚意买，卖家愿意降价3.6%。 下半年的买房策略是什么？ 下半年，深圳楼市高位平衡，继续上攻的动力并不大，交易继续保持大体量(二手房月均交易在7000套左右、新房在3000套左右)。但综合政策环境，特别是疫情常态化下稳增长的需要、就业的需要，给财政提供“炮弹”的需要等，房价下跌也不太可能。因此，下半年是看房买房的好时机。 今年，深圳包含光明在内的西部，整体房价上涨较快，但炒作较多。大湾区和广深科技走廊加持下，西部房价涨了好几年。未来，若外部环境不断恶化，西部价值很难顺利兑现，尽管下跌空间也不大，但涨不上去的话，就意味着跌了。 房子的持有成本(按揭+机会成本+物业和折旧)很大，据说上海的持房成本在9%，深圳不会更低(因为深圳居民杠杆率更高)。因此，下半年笔者不建议大家去买西部的房子。东部老城(福田东部、罗湖等)也不建议，因为旧改很难铺开，周期太长，资金不会去追逐的。 相反，笔者建议大家看看中部的机会，比如龙岗坂田、龙岗中心区、福田南和北(梅林和上下沙、石厦等)、福田景田片、龙华中心区。这几个区域，春节后的这一轮涨得最少。经过多年打造，居住氛围不错，烟火气较重，消费物价低，适合年轻人，房价还比较便宜，交通条件也好。 （作者 李宇嘉 广东省住房政策研究中心首席研究员) [02] \t