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今年全国的房地产市场，明显冷热不均。 热的地区，疫情控制之后迎来楼市复苏，以杭州、深圳、东莞、成都等地为代表，“打新”乱象频出，政府纷纷祭出降温政策。 冷的地方，不仅没有“金九银十”，还被迫放松调控、企稳楼市，甚至直接呼吁市场降价。 比如最近，《哈尔滨日报》等媒体从当地住建局获悉，哈尔滨市正在酝酿印发《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》，全文共计十四条举措，主要目标为提升楼市热度、激发市场活力。 “哈尔滨的十四条政策，关注了房企销售困难等问题，符合‘一城一策’的导向。”易居研究院研究总监严跃进告诉记者，“比较罕见地关注了库存的问题，成为近期地方政府施政的一个重要风向。” 从媒体透露的信息来看，哈尔滨“十四条”最吸引市场眼球的举措是：“积极引导和鼓励企业根据市场情况，采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房。” 不夸张地说，这可能是我们第一次看到省会城市的政府部门喊话，让房企打折降价卖新房，稳住市场，稳住经济。 此消息一出，便迅速登上热搜，引发激烈讨论。除了哈尔滨“十四条”政策本身的意图——是真的出于给购房者优惠考量，还是单纯为了“救”而“救”，大家还关心的是，哈尔滨如果真的打响降价第一枪，后面会有更多城市跟进吗？ 更关键的是，降价，能让楼市回暖吗？ 降价卖房 实属无奈 在屡次地产调控之中，我们都极少听说，地方政府主动要求开发商打折促销降价。 听得最多的，往往是抑制房价过快上涨，或者维护市场稳定、防止大起大落，等等。 这也不难理解。 首先，开发商降房价，政府就要降地价，甚至导致土地卖不出去，而卖地收入一直都是一些地方财政的主要来源。 财政部的数据显示，2020年前10个月，国有土地使用权出让收入为55965亿元，同比增长超过10%。各地要摆脱土地财政，还有一段路要走。 其次，房价下跌历来是业主维权或者“打砸售楼处”事件的主要动因，发生频次远高于建材用料、货不对板等房屋质量问题。 别说地方政府，就是房地产企业，都不敢轻言降价，哪怕是透露出降价的苗头，都谨小慎微。 最后，房子是一种特殊商品，这么多年的整体上涨，让大家习惯了“买涨不买跌”，房价下跌会导致潜在的购房者持币观望，反而使得市场更冷清。 因此，无论是出于稳定财政收入，还是社会稳定等因素的考量，地方政府是没有动力让开发商降价卖房的。 那么这一次，哈尔滨为何要这样做？ 仔细分析不难发现，哈尔滨“救市”，实属无奈之举，其背后折射出整个东北地区楼市的疲软。 一位哈尔滨的房产中介告诉记者，目前，哈尔滨当地大部分开盘的新项目都在打折、让利，“很多房子价格已经比开盘时便宜了大几千。” 他说，由于市场的表现不尽如人意，早在今年“十一”黄金周期间，不少品牌房企就开始了加码促销，实质上开启了“抢收”的模式，“毕竟客户就那么多，谁先拿下算谁的。” 国家统计局数据显示，2020年10月，哈尔滨新房、二手房价格同比涨幅较上月继续回落，二手房价环比下跌0.4%，跌幅位居全国第二，这也是自今年6月以来，连续第5个月环比下跌。 人口流失 库存高企 实际上， 任何一个城市的房价，都与当地人口数量、经济增速和土地供应量等因素息息相关。 作为黑龙江省省会，哈尔滨拥有超过5.3万平方公里的陆地，相当于3.3个北京、8.4个上海、接近27个深圳，城镇化率也已达到66%。 但和整个东北地区的情况类似，哈尔滨本地的人口也在不断流出，尤其是年轻人，“往南飞”已成一个明显的趋势。 哈尔滨的统计公报显示：2015年末，其户籍总人口961.4万人，比上年末减少25.9万人；2016年末微增0.7万人；2017年末比2016年末减少7.1万人；2018年末比2017年末减少3.5万人；2019年末户籍总人口951.3万人，比上年减少0.2万人。 与此同时，哈尔滨经济发展增速也已经掉队。2019年，哈尔滨的GDP为5249亿元，人均4.88万元，在全国省会城市中垫底，人均可支配收入为4万元，也低于全国平均水平。 但是，伴随着老百姓消费需求的疲软，哈尔滨政府卖地的热情却依然高涨。 同策研究院监测数据显示，仅今年前三季度，哈尔滨住宅用地成交规模已超过800万平方米，较去年全年涨幅超过50%。 “由于政府前期土地供应放量，哈尔滨土地库存一直处于较高位，尤其今年以来，由于深哈产业园区等新片区规划发展，腾挪出大量住宅用地。”同策研究院分析师祖冰洋表示。 克而瑞的数据显示，截至今年10月底，哈尔滨楼市去库存周期达到23.1个月。也就是说，即使不再新推楼盘，哈尔滨现有的楼盘要两年才能卖完。 本次媒体透露的“十四条”政策举措中，还放宽了公积金贷款政策，包括部分异地职工、公务员、灵活就业人员等在使用公积金方面会更加便利，其实是扩大了购房的人群，对于刺激住房消费、加快房企项目销售等会有积极的作用。 同时，政策要求对新建商品房销售下行压力较大的区及县(市)，要及时通报本地新建商品房库存量、销售量和下行压力等情况。 对此，严跃进表示，“这说明政策已经在关注库存问题了，可以看出，新的库存压力正在增加。这才能真正解决销售难题和促进市场平稳健康发展。” 别走靠房地产刺激经济的老路 毫无疑问，哈尔滨的情况给其他三四线城市敲了一记警钟。 在经济薄弱、人口长期净流出的背景下，如果无限制地供应土地，或将透支市场的购买力。 再比如，河南郑州近期也发布政策，鼓励和支持“选择货币补偿等多元化安置方式”，而当地的房价已经从2017年的高位，或明或暗地跌了近三年，部分郊区房价的降幅超过三分之一。 就在今年9月，河南本土的龙头开发商还联合起来，试图打造一个“不降价联盟”，阻挡市场的下行，结果10月，郑州的房价仍然下跌0.4%。 克而瑞研究中心通过对全国60个重点城市进行分析，筛选出40个库存风险较大的城市，大体可分为三类： 第一类是短期、长期库存双高城市，以日照、太原、大连、宝鸡为代表，这类城市不仅商品房消化周期在12个月以上，而且土地消化周期也要超过5年。 第二类是短期库存较高的城市，包括桂林、天津、洛阳、芜湖等地，这些城市土地消化周期均低于5年，但商品房消化周期均超过12个月，其中桂林、北海已升至40个月以上。 最后一类是存在一定的潜在库存风险，如广州、青岛、哈尔滨、成都、沈阳等，主要是由于近年成交土地较多，预计形成新房供应后，将产生较大的存量压力。 事实上，尽管疫情突袭，经济增长的不确定性增加，中央在政策层面始终坚持“房住不炒”的定位，同时强调落实城市的主体责任。 此时此刻，需要警惕的是，地方政府再走依托房地产短期刺激经济的老路。多位接近决策层的行业人士认为，“因城施策”的前提应以落实“房住不炒”为目标，地方政府必须摆脱过去对房地产的过度依赖，保持定力，度过经济结构调整的阵痛期。 毕竟，如果真是出于给老百姓带来实惠、解决刚需的想法，也是好事，短期内调整政策或“让利”促销，也许能刺激房价，但要从根本上稳住楼市，最终还是要靠苦练内功，做强做优产业，发展经济，带来更多的就业机会。 [02] \t