时代邻里：高溢价扩张与“后遗症”

面对年初立下的FLAG，时代邻里仍狂奔在并购之路上。 7月20日，时代邻里发布公告称，公司配发及发行7700万股新股份，募资额约77959.69万港元，配股占发行前已发行股本的约8.47%；每股发行价10.22港元，较上7月17日收市价12.18港元折让16.1%。 对于募资用途，公告称，拟将认购事项所得款项的90%（约70163.7万港元）用作潜在战略投资及收购机会，其余约7795.97万港元用作集团一般营运资金。 时代邻里去年末上市，募得资金8.33亿港元，有超50%的资金尚未被动用。截至2019年末，时代邻里的现金及银行余额为9.74亿元。从账面上来看，时代邻里似乎并不缺钱。 不过，时代邻里的盈利显得有些疲软。据2019年报，时代邻里全年实现毛利润3.05亿元，毛利率28.2%。在毛利率上升之时，净利率相比于2018年的9.2%略有下降，为8.8%。期内实现归母净利润0.96亿元，利润增速已降至近几年最低。 持续的收并购虽然在一定程度上给公司带来了更多的收益，但同时因第三方项目占比增加，时代邻里的ROE持续下降，这项反映股东权益收益水平的指标，从2017年的147.54%降至2019年的19.28%。 对于物业管理行业来说，获得稳定的经营现金流入不是一件困难的事。据时代邻里历年数据，在近4年中，仅2018年获得了正向经营现金流入，2019年，经营活动现金流更是净流出8.57亿元。 利润增速放缓，盈利水平下降，又迫切想要扩大管理规模，时代邻里需要更多的资金来支撑。 对于物管公司来说，物业管理的面积与公司业绩直接相关，从其近期的动作来看，收并购成为了时代邻里扩大物业规模的主要途径。 2019年，时代邻里通过收购广州东康、清远荣泰以及佛山宜信扩大规模，新增了1386万平方米的管理面积，通过市场拓展新增物业管理服务总建筑面积932.5万平方米。 截至2019年底，时代邻里的总在管面积为2648万平方米，总合约面积为5804万平方米。 2019年报显示，时代邻里来自第三方的在管面积为2105.8万平方米，其中，来自于时代中国的部分为45.2%，较2018年下降了26个百分点，但此部分管理面积贡献的收入比重为56.3%，剪刀差为11.1%。2018年，该数值仅为2%。 在今年3月份举行的2019业绩会上，时代邻里的执行董事王萌曾表明，接下来将会加大收并购，并考虑向上下游延伸，希望在2021年突破1亿平方米的管理规模。按照目前的规模来看，也就是在两年内要实现翻倍增长。 时代邻里预计2020年将会新增管理面积2800万平方米，其中500万平方米来自其兄弟公司时代中国，这意味着今年将有2300万平方米管理面积来自于第三方拓展及收并购。 时代中国对时代邻里贡献的业绩相对有限，时代邻里需要更多的依靠自身力量进行外拓和成长。 进入2020年以来，时代邻里进一步加快了收并购的脚步，且多为高溢价收购。3月，时代邻里以总代价3272.3万元收购广州浩晴物业，标的公司参考基准日的净资产值为1107.75万元，溢价率近200%。5月，时代邻里以1487万元的代价收购广州市耀城物业，6月，收购上海科箭物业51%的股权，代价2.34亿元，被收购公司的净资产值约为3750万元，溢价率超500%。 面对2300万平方米的规模扩张任务，对于以高溢价并购为主要手段的时代邻里而言，伸手向市场借钱，也就不难理解了。 [02] \t