房地产信托业务将何去何从？

在房地产信托发行持续降温的同时，对房地产信托业务不规范和混乱的监督也在不断增加。近期，中国银保监会信托司向当地银保监局发布了《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》，要求继续严格控制房地产信托的规模，加强房地产信托的渗透监管，严格禁止非法资金流入房地产市场提供渠道，并且要求所有银行和保险监管机构在11月30日之前报告调查情况。 一、房地产信托业务现状 房地产信托规模持续下行 据中国信托业协会数据显示，截至2020年2季度末，信托资产规模为21.28万亿元，同比下降5.56%，比年初减少3250.48亿元；环比下降0.22%，降幅收窄。这是自2017年4季度以来信托业管理资产规模连续10个季度下降。资金信托规模为17.66万亿元，同比2019年2季度末19.05万亿元下降7.30%，环比1季度末17.70万亿元下降0.23%。 从资金信托在五大领域的占比来看，2020年2季度末的排序是工商企业（31.51%）、基础产业（16.37%）、房地产（14.16%）、金融机构（12.84%）、证券市场（11.71%）。 自2016年以来，房地产资金信托余额规模有较大幅度增长，并在2019年2季度末达到顶峰。随后，随着监管政策趋严，房地产信托余额占比结束上行趋势，开始同步下行。截至今年2季度，房地产信托余额降至14.16%，房地产资金信托余额为2.50万亿元，同比2019年2季度末2.93万亿元下降14.68%，环比1季度末2.58万亿元下降3.10%。当前在主要业务受到限制的情况下，信托公司亟待调整自身业务结构。 房地产信托新增规模出现负增长 从房地产信托的新增规模情况来看，2020年2季度，新增信托产品规模为2376.9037亿元，新增规模较2020年1季度增长了75.90%。集合类和单一类房地产信托的新增规模均出现了负增长，其中集合类房地产信托新增1349.2273亿元，同比下降31.42%；单一类房地产信托新增468.0851亿元，同比下降41.91%。从趋势变化上看，房地产信托新增量在2016年2季度以前，单一类信托占比过半，在此之后，集合类新增规模占比逐渐上升，在2020年2季度已经达到了83.55%。 房地产信托发行持续降温 随着对房地产信托业务不规范和混乱的监督不断增加，房地产信托发行持续降温，发行数量呈现了一定的波动，总体呈现下降趋势。从房地产信托产品的资金运用方式来看，随着资管新规的落地，越来越多的房地产信托产品开始转变投资管理方式，体现在产品层面，贷款类信托产品的占比在稳步下降；而权益投资类产品的数量变动幅度相对较小，占比也相对稳定；股权投资类的产品不管是绝对数量还是占比，均有明显增长，在9、10月的变化非常显著；组合运用类、债权投资类的产品成立量相对较小。其中对比最为强烈的是股权投资类占比的大幅度增加和贷款类占比的减小。 房地产信托收益率持续下行 在房地产信托产品的收益率方面，今年以来成立的产品平均收益率总体呈现下降趋势。最高收益率从1月的8.49%下降到10月的7.60%，总体下降5.19%，最低收益率则从1月的7.95%逐渐下降到10月的7.10%，总体下降5.10%。首先，近期信托产品收益率的下降，反映出当前金融市场资产端对于资金的需求程度。自资管新规发布以来，金融机构逐步开始转型回归本源，市场融资成本走低，房企融资渠道也更趋多元；同时1季度受疫情影响，金融机构在疫情对冲政策支持下大幅增加放贷规模，加速了融资成本的下降。在这样的形势下，房地产信托由于其较高的成本愈加难以得到房企的青睐。其次，融资类业务开展不顺，且优质的底层资产依旧稀缺，产品收益难以保证。最后，标品投资类产品涌现，大幅拉低集合产品的平均收益。多方共同作用，导致房地产信托产品的收益率不断下降。 二、房地产信托的发展建议 目前房地产信托产品市场正随着房地产市场的变化而经历着明显的变化。今年监管政策延续去年以来的思路，“房住不炒”的基调没有改变，监管层压降以往主要是融资类、非标准化类房地产信托规模的决心依然明确。近期银保监会信托部向各地银保监局下发《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》，要求继续严控房地产信托规模，切实加强房地产信托风险防控工作。未来，随着房地产融资规则明朗化，房企融资规模被压缩已成定局，预计短期内房地产信托募集规模将保持下降趋势，信托公司开展房地产类信托业务须更加谨慎。 房地产信托向真股权投资模式转型。随着政策影响的不断深化，直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资以及为企业发放流动资金贷款等模式都被叫停，信托公司可以做的只有符合“432”要求的贷款类、真股权投资。信托公司地产业务向股权投资模式转型，是信托公司主动管理能力的重要体现，也是应对外部竞争的必然选择。 信托公司开展地产股权投资业务具有先天的优势，可以整合原有的业务资源，以原有地产融资类客户为切入点，与中介机构、地产投资咨询机构、地产代建等机构合作，发挥资金和资源整合的优势。各个信托公司应该明确自身的市场定位，推陈出新，不断优化产品结构设计，将创新与房地产商的需求结合起来，有效的解决目前房地产信托产品以贷款为主要投资方式的现状。 探索地产资产证券化（ABS）、房地产信托基金（REITs）或将成为重要创新方向。统一监管下，房地产信托从非标向标准化转型，信托公司可以通过开展房地产资产证券化、地产REITs等模式，参与到地产存量市场的投资，积极拓展房地产信托新模式，尝试探索房地产供应链融资业务、房抵贷业务等新兴业务模式。 通过资产证券化的方式进行融资，对一些大型房企来说是新的成本较低的融资手段，为信托公司转型ABS业务提供了市场化的契机。作为标准化业务，资产证券化已经成为信托公司重要的业务板块；REITs实现了房地产债权融资到股权投资的转变，对于地产公司和金融机构来说，可以实现不同的诉求。信托公司可以借鉴相关同业经验探索地产权益类REITs投资，同时应积极关注物流和产业园等基础设施REITs的试点领域，拓宽自身业务渠道。 [32] \t