区域楼市观察 福州楼市地市冰火两重天

近日，福州下半年第一次公开出让国有土地拍卖会吸引了48家企业参与竞拍，其中两宗住宅用地都达到了最高限价，溢价率为30%，采用竞自持社会租赁住房建筑面积的方式出让。然而福州不动产登记和交易中心数据显示，截止9月8日，福州市五区（鼓楼、台江、晋安、仓山、马尾）可售的住宅为69584套，总面积为632.91万平方米。福州楼市去化压力大与土地市场的火热形成了鲜明对比。 土地市场火热 近日，福州市自然资源和规划局公布了2020年第6次土拍中延迟出让的两宗土地2020-44、45号的成交情况，此两宗土地均为商服用地，成交价与起始价一致。 而此前暂缓出让的2020-36号地块仍旧没有结果。福州市自然资源和规划局官网显示，2020-36号地块采用“限地价、控房价、竞安置房”方式出让，是此次所有出让的地块中唯一竞安置房的地块。 记者了解到，福州市2017年12月开始试行“安置型商品房模式”，即将原安置房规划用地转为安置型商品房（安商房）用地，通过市场化运作方式，吸引大型品牌企业参与竞拍，发挥品牌企业优势，缩短建设周期，提升安置房建设品质。但是因为安商房和商品房销售的价格相差较大，可能存在开发商用安商房的质量标准来建设商品房的隐患，因此引起了不小争议。 本次土拍是福州今年下半年的第一次土拍，一共涉及14宗地块，起拍金额达63.27亿元，吸引了包括建发地产、万科、绿城、龙湖、融侨、大东海、中海、保利、招商蛇口等48家企业参与竞买，竞争激烈。 其中，宗地2020-33号（鹤林片区H06地块）和2020-39号（火巷周边旧屋区改造出让地块）用途均为住宅用地，都达到了最高限制价，溢价率为30%。 其中，33号地块位于晋安区横屿路北侧，牛岗山公园以南，土地面积为50454平方米，要求建筑容积率大于1、小于2.09，地块内需设置一处幼儿园，用地面积不少于5000平方米。由建发房产竞得，参考楼面地价为26003元/平方米。 记者从福州市自然资源和规划局的公告中看到，所有含住宅的用地都是溢价成交。宗地2020拍-34号（连潘旧改A-02地块），位于晋安区连江北路与福马路交叉路口东南侧，溢价率16.3%，参考楼面地价17284元/平方米，由融侨竞得；宗地2020拍-35号（梁福小区地块），位于仓山区南江滨东大道以西，环岛路北侧，溢价率17.93%，参考楼面地价14165元/平方米，由中梁竞得；宗地2020拍-37号（郭宅旧改地块七），位于仓山区郭宅路北侧，溢价率22.84%，参考楼面地价15976元/平方米，由融侨竞得。 诸葛找房数据显示，2020年8月全国城市房价排名中，福州以28994元/平方米的市场均价排名第10。此外，国家统计局数据显示，2020年1月至7月，福州一手房价格一直保持着同比去年上升30%以上的水平。 对于高溢价率是否会让福州房价“再上一个台阶”的问题，58安居客房产研究院首席分析师张波表示，从土地溢价率不断上升来看，福州未来房价的确存在一定的上升预期，但决定房价的主要因素是供求，因此福州供大于求基本面不变的前提下，未来房价整体上升的预期依然偏弱。同时，他也表示，城市热点板块，尤其是供求紧张区域依然可能出现房价上涨的现象。 “从稳定市场角度来看，要防范地价上涨过快的风险。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者说。 楼市库存高企去化压力大 与土地市场的火热不一样的是，福州的楼市面临较大去化压力。福州不动产登记和交易中心数据显示，截止2020年9月8日，福州市五区可售的住宅为69584套，总面积为632.91万平方米。克尔瑞报告指出，福州楼市未来仍有较多项目入市，项目去化仍然面临较大压力。 “开盘去化走势持续呈现两极分化，个别高性价比项目去化突出。”克而瑞研究报告显示，福州7月份开盘的项目中，有项目延续“日光”态势，也有项目去化率低至9%，而且开盘去化率低于20%的项目不在少数。对于“金九银十”的预测，克而瑞也表示，对于高性价比楼盘才是所谓的旺季，反之则是淡季。 对于楼市与地市冰火两重天的现象，张波表示，房企拿地热情会受地块本身的价值以及房企自身土地规划布局两个因素的影响。“福州下半年第一场土拍出让的土地整体质量较高，部分地块稀缺度高。另外，随着各地省会城市首位度不断提升，政策层面的倾向性也愈加明显，福州属于房企布局重点区域。”张波对《华夏时报》记者说。 严跃进表示，福州住宅市场去化压力大，一方面也是受到疫情的影响。作为省会城市，福州土地性价比较高，土地成本可控，企业主要看的是未来中长期的发展。 [02] \t