近期，房企整体融资成本下降明显。龙头房企融资利率普遍较低，万科A等房企融资利率降至2%左右。天风证券数据显示，4月房企信用债加权平均融资成本为3.87%，创历史新低。 融资成本降低 5月13日晚万科A发布公告，公司经中国证监会核准向合格投资者公开发行面值总额不超过90亿元的公司债券。本期债券为本次债券的第二期发行，发行规模不超过25亿元（含25亿元）。本期债券品种一票面利率询价区间为2.2%-3.2%，品种二票面利率询价区间为2.7%-3.7%。本期债券最终票面利率将根据网下询价簿记结果，由发行人与簿记管理人按照有关规定在利率询价区间内以簿记建档方式确定。 从融资规模看，大型公司近期发行公司债券规模普遍较大。5月12日晚，中国中铁发布公告称，向专业投资者公开发行公司债券注册获中国证监会批复，发行总额不超过200亿元。本次公司债券采用分期发行方式，首期发行自同意注册之日起12个月内完成；其余各期债券发行，自同意注册之日起24个月内完成。 中国证券报记者梳理发现，今年以来房企融资成本普遍降低，但分化明显，民营中小型、高杠杆房企等融资成本降低有限。融资成本在5%左右及以内的房地产企业，多数是头部房企。 业内人士指出，融资成本一定程度反映了房企的综合实力，融资成本差异对房企竞争力也会带来重要影响。2019年房企融资监管趋严，强者恒强的“马太效应”愈演愈烈。 海通证券指出，近期房企通过境内债融大量融资。受疫情冲击，今年一季度地产销售额大幅减少，房企资金链压力凸显，融资需求旺盛。同时，货币政策宽松，债券市场资金充裕，从而形成供需两旺的状态。2月底以来，境外发债难度明显增大。其中，4月份无一只境外地产债发行。这种情况2017年以来第一次出现。 偿还前期负债 中国证券报记者梳理发现，用于偿还即将回售或到期的公司债券，是房企融资的主要原因。特别是百亿级别的融资，基本上都是“借新还旧”。 5月14日远洋控股集团（中国）有限公司2020年公开发行公司债券（面向专业投资者）获上交所受理。本次公司债券拟发行金额为107亿元，采取分期发行，首期发行规模拟不超过16亿元，期限不超过10年，可以为单一品种或数个不同的品种。本次债券所募资金用于偿还公司债券。 发行住房租赁专项公司债券的上市房企不在少数。5月13日，首创集团发布公告称，拟公开发行住房租赁专项公司债券，发行金额不超过人民币10亿元，期限为3年。据募集说明书显示，本期债券受托管理人为海通证券，主承销商为首创证券、海通证券，债券将申请在上交所上市交易，募集的资金在扣除发行费用后拟用于集租房项目的开发建设运营。 此外，在房企募集资金的用途中，补充流动资金占比较大。业内人士指出，在房企销售受疫情影响较大的背景下，为了缓解现金流可能出现的困境，通过发行公司债券等方式募集资金补充现金流。 创新融资渠道 银行贷款、信托、信用债是房企的重要融资来源。对多数房企而言，银行贷款占比最大。海通证券选取42家典型房企进行的债务融资结构扫描显示，9家房企银行贷款占总融资比例超过60%，10家房企的银行贷款占总融资的比例低于40%。银行贷款依然是房企融资主要渠道。 从房企实际融资情况看，2020年初至今的融资环境难言宽松。克尔瑞研究中心数据显示，4月份95家典型房企的融资总额为1104.39亿元，同比下降16.2%。 尽管银行开发贷实现开门红，信用债发行量较高，但以信托融资为代表的传统房企融资规模出现较大收缩。机构数据显示，截至4月30日，4月房地产类信托募集资金482.72亿元，较上月下滑9.52%。 业内人士指出，目前“房住不炒”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”仍是政策总基调，后续很难看到房地产政策的大幅度放松。对于房地产信托，随着房地产“前端融资”业务收紧，未来房地产信托业务规模将下降，但正常规范的项目融资不会受到影响。总体来看，信托公司在房地产行业仍有市场机会，但传统抵押贷款这种房地产信托业务会走向萎缩。 相比之下，创新型融资渠道成为不少房企的共识。据了解，4月以来，境内的股权融资、永续债、资产证券化发行环比上涨幅度较大。特别是资产证券化产品，由于公司债、中期票据等发行门槛相对较高，且额度有限，资产证券化产品成为不少公司补充资金的重要来源。 [02] \t

14日，国家统计局公布了8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，统计局城市司首席统计师孔鹏称，70个大中城市房地产市场运行总体平稳，价格略涨。 观察近段时间每月发布的数据可以发现，70个大中城市中，新房价格上涨的城市数量都多于二手房，新房价格的同、环比平均涨幅也高于二手房。同一个市场，为什么新房的热度会高于二手房呢？ 59VS47 国家统计局数据显示，8月份共计有59个城市的新建商品住宅销售价格环比上涨，与7月份的数量持平，但高于2019年8月份的55个。二手住宅方面，8月份共有47个城市二手住宅销售价格环比上涨，高于今年7月的45个和2019年8月的43个。 中原地产首席分析师张大伟认为，由于信贷有所宽松、部分城市调控力度不大等原因，当下房地产市场仍处于高位，出现轻微上行。 对比新房、二手房销售价格上涨的城市数量可以发现，新房价格环比上涨的城市数量，明显多于二手房，且这一趋势长期存在。2019年8月-2020年8月，新房价格环比上涨的城市数量分别为55个、53个、50个、44个、50个、47个、21个、38个、50个、57个、61个、59个、59个，二手住宅价格环比上涨的城市数量分别为43个、40个、31个、32个、38个、33个、14个、32个、37个、41个、50个、45个、47个。 从70城的平均涨幅上，新房的价格涨幅也高于二手房。仍以2019年8月-2020年8月的数据为例，据易居研究院统计，上述月份70城新房价格的环比涨幅分别为0.6%、0.5%、0.5%、0.3%、0.4%、0.3%、0%、0.1%、0.4%、0.5%、0.6%、0.5%、0.6%，二手住宅价格的环比涨幅0.3%、0.3%、0.1%、0.1%、0.1%、0.1%、-0.1%、0%、0.2%、0.2%、0.3%、0.3%、0.3%，新房各月的平均环比涨幅均高于二手住宅。 受环比涨幅较高影响，新房价格每月的平均同比涨幅也均高于二手住宅。据上述研究院统计，2019年8月-2020年8月，70城新房每月价格的平均同比涨幅分别为9.1%、8.6%、8.0%、7.3%、6.8%、6.5%、5.9%、5.4%、5.2%、4.9%、4.9%、4.8%、4.7%，二手住宅每月价格的平均同比涨幅分别为5.3%、4.6%、4.2%、3.8%、3.6%、3.5%、3.1%、2.7%、2.3%、2.2%、2.2%、2.1%、2.2%。 新房热度高于二手房 同是居住需求，为什么新房与二手房的价格涨幅会有差别？ 中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬客户端分析，新房价格涨幅快于二手房，这是一个长期存在的现象，产生这种情况的原因有很多。例如，二手住宅的网签成交价格很容易受到产品结构的影响，有的二手房由于配套差、房龄老，其售价虽然也会跟随周边市场而波动，但涨幅相对较小。 谢逸枫称，二手住宅的成交周期很长，从买卖双方确定价格到实际过户成交，需要几个月的时间，与新房市场的表现会不一致。另外，二手房的税费普遍比新房高，税费需要买家提前缴纳，这也拖累了二手房的涨幅。 比较而言，新建住宅由于各类设施较新，居住舒适度高，在同等条件下，各个城市的买家都相对青睐买新房，谢逸枫说，“在有些买家看来，只有买新房才有面子”。中新经纬客户端多次走访市场也发现，由于交易流程简单、买房人前期负担小，房产中介机构都在大力推介当地新房产品。 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从70城房价表现看，新房的热度确实要高于二手房，二手房市场挂牌量大、房东涨价预期弱，都容易导致价格涨幅偏低。 不过，也并非在所有时期，新房的价格涨幅都会高于二手房。据国家统计局数据，今年1-8月份，四个一线城市二手住宅价格的平均环比涨幅分别为0.4%、0.1%、0.5%、1.0%、1.1%、1.0%、0.8%、1.1%，均高于各月新房价格平均环比涨幅。严跃进认为，一线城市二手住宅价格环比涨幅高于新房，与学区房政策调整有关，这导致优质学区附近的二手房价格出现了上涨。 热点城市或出现温和调控 近期，一些涨幅较大的城市相继出台了新的楼市调控政策，热点城市调控升级的趋势愈加明显。 中原地产研究中心认为，7-8月份，房地产市场调控政策的风向发生转变，从上半年的全面宽松，进入到收紧状态，包括杭州、东莞、宁波、郑州、深圳、南京、长春、海口等10多个城市出台调控政策，为楼市降温。张大伟称，未来一段时间内，调控收紧已经难免，预计后续将有超过30个城市会出台力度不同的政策。 58安居客房产研究院分院院长张波称，根据58同城、安居客购房者行为信息显示，2020年8月份购房者信心指数为111.7，环比上涨1.9%，显示出购房者对后市依然持乐观态度。只要限购以及差别化信贷政策不发生改变，楼市热度较高的城市的调控将持续收紧，房价整体稳定的大态势不会改变。 谢逸枫称，从近来已经出台的调控政策看，绝大多数城市没有出现过于严厉的政策，更多的是“小修小补”“打补丁”，这也体现政府部门不希望“一刀切”，进而误伤真正的刚需与改善需求。他预计，未来一段时间，热点城市的调控政策都会相对温和。 “值得关注的是，由于近期从金融方面加大了对房企‘三道红线’的负债控制，预计新房市场或明或暗的打折现象会增多，在提振销量的同时，或对房价起到一定下拉作用。”张波还说。 [02] \t