深圳写字楼市场经历“过山车”，三季度吸纳量环比大降45.3%

今年前三季度，深圳甲级写字楼吸纳量就像过山车。经历了一季度写字楼租赁需求的大幅下滑之后，二季度，被疫情抑制的需求集中释放，深圳市写字楼吸纳量大幅上升。由于二季度需求的集中释放，三季度，深圳甲级写字楼市场吸纳量环比下降45.3%。 三季度，深圳市写字楼空置率环比上升1.6个百分点至29.7%，第一太平戴维斯预计未来深圳市写字楼的空置率将突破30%。对此业内人士表示，过量供应是空置率上升的主要原因，政策导向仍利好深圳写字楼市场的长线投资。 吸纳量环比大幅回落45.3% 第一太平戴维斯数据显示，三季度深圳写字楼吸纳量环比回落45.3%至9.3万平方米。对于吸纳量环比回落较大的原因，第一太平戴维斯华南区研究部主管谢靖宇表示，这是第二季度被疫情抑制的需求集中释放导致的结果。 三季度深圳市写字楼大宗交易较少。“在谈的项目较多，但是交易双方存在价格分歧，预计受年底业绩的影响，卖方会降价促成交易达成。”第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄表示。 对比2020年上半年的季均吸纳量9.2万平方米，第一太平戴维斯得出结论，三季度甲级写字楼需求稳步复苏。 报告显示，TMT和金融类企业仍然是租赁需求的主力，此外，专业服务类企业的市场活跃度上升，季内有数宗上千平方米的租赁成交诞生。 三季度深圳甲级写字楼租金继续下探。第一太平戴维斯数据显示，三季度深圳市甲级写字楼平均租金为192.4元/平方米/月，环比下降0.2%，同比下降7.0%。“和去年比起来，降价幅度在10-20元/平/月。”从事写字楼业务7年的张鹏（化名）对《华夏时报》记者说。 尽管深圳市甲级写字楼市场需求复苏，但是空置率依旧攀升，位居四个一线城市首位。第一太平戴维斯数据显示，三季度深圳平均空置率环比上升1.6个百分点至29.7%。对此，第一太平戴维斯华南区研究部主管谢靖宇强调，过量供应是空置率上升的主因。三季度深圳市共计四个写字楼项目竣工入市，新增面积约31.5万平方米。其中，罗湖区、宝安区季内无新增供应，空置率则环比回落。 值得注意的是，三季度67.3%的新增面积在南山区前海片区，南山区现有存量首次超过福田区。尽管在存量上稍有赶超，但在租金价格方面，福田区仍然位居各区首位。第一太平戴维斯数据显示，三季度福田区甲级写字楼租金均价为216.7元/平方米/月，租金指数环比上升1.1%，南山区则为180.7元/平方米/月，环比下降1.0%。 “南山区整体价格比福田低，从最贵的超甲级写字楼来看，福田区的价格在500元/平方米/月左右，但是南山区在300元/平方米/月左右。”张鹏对《华夏时报》记者说：“比如南山区高新园北片区，现在还没通地铁，所以租金价格也会便宜一些，” 未来深圳空置率将突破30% 对于接下来的市场趋势，第一太平戴维斯数据显示，四季度，深圳约有39.1万平方米的新增甲级写字楼入市，2020年全年，预计共有126万平方米的新增面积交付，未来深圳空置率将突破30%，达历史新高。 未来深圳写字楼市场将继续以租户方为主导。“经营实力强，租赁需求面积大，承租能力较高的优质租户具有更大的谈判空间。”谢靖宇对《华夏时报》记者说：“第三季度，客户的问询量增加，买卖双方对于价格的期待差距在缩小，预计四季度，甚至未来一年，深圳写字楼投资市场活跃程度会提高。” 政策导向利好深圳写字楼市场的长线投资。林木雄表示，10月11日印发的《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020-2025年）》强调了土地、劳动力、资本、技术、数据五个要素的市场化配置体制机制，这表明深圳拥有深化改革的利好。 政策设计着眼于产业长期发展，当前市场仍将承压。戴德梁行相关研究表示，深圳经济的韧性、优质的营商环境为产业发展创造了良好的条件，也为甲级写字楼长远的需求增长奠定了基础。不过当前全球尚未摆脱疫情的影响，企业的决策仍然趋于保守，深圳写字楼市场处于供应高峰，市场的压力不可小觑，短期内主要市场指标承压态势较难显著改善。 “疫情后期，新冠疫苗已经开始临床试验，租写字楼的人也逐渐变多。但是对我们来说也并非那么简单，因为现在行业竞争大，许多中介职业道德低，扰乱行业规则。”对于即将到来的行业复苏，张鹏对《华夏时报》记者说。 [02] \t